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Vom Notartermin zum Eigentumsübergang 

In diesem Blogbeitrag erfährst du, welche Schritte nach dem Notar notwendig sind, um eine Immobilie vollständig nutzen zu können.

Der erste wichtige Schritt beim Immobilienkauf ist vollbracht und der Notartermin erfolgreich absolviert. Doch bevor du tatsächlicher Eigentümer der Immobilie wirst, gibt es noch einige bürokratische Schritte, die vorab absolviert werden müssen, damit der Eigentumsübergang erfolgt und du als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen wirst. In diesem Blogbeitrag zum Thema vom Notar bis zum Eigentumsübergang erklären wir dir jeden einzelnen Schritt:

Schritt 1: Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung)
Schritt 2: Grundschulden (nur bei Finanzierungen)
Schritt 3: Mögliches Vorkaufsrecht des Mieters
Schritt 4: Kaufpreisfälligkeit
Schritt 5: Zahlung des Kaufpreises & Nutzen- & Lastenübergang
Schritt 6: Grunderwerbsteuerbescheid
Schritt 7: Formeller Eigentumsübergang
Abschließende Schritte bei einer Kapitalanlagen-Immobilie

Schritt 1: Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung)

Nachdem du den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben hast, veranlasst der Notar die Eintragung des Käufers im Grundbuchamt mit einer Auflassungsvormerkung. Diese dient vor der Kaufpreiszahlung dem Schutz des Käufers, da sie verhindern soll, dass der Verkäufer die Immobilie ein weiteres Mal verkauft.

Fun Fact

Das Wort Auflassungsvormerkung stammt aus dem Germanischen. Damals wurden, wenn ein Haus verkauft werden sollte, alle Fenster des Hauses offengelassen. Dieser Sprachgebrauch floss schlussendlich in die deutsche Rechtsprechung mit ein.

Vom Notar zum Eigentumsübergang Vertragsunterzeichnung

Schritt 2: Grundschuld bei Finanzierung

Im Falle einer finanzierenden Partei für den Käufer oder Verkäufer (i.d.R. durch eine Bank) wird oder ist der Kredit in Form einer Grundschuld im Grundbuch als Sicherheit für den Kreditgeber hinterlegt.

Falls der Käufer die Immobilie mit einer Bank finanziert, wurde beim Notar auch eine Grundschuldbestellung beurkundet. Diese wird parallel zur Auflassungsvormerkung durch den Notar an das Grundbuchamt übermittelt. Dieses bereitet somit die Grundschuldeintragung der finanzierenden Bank vor.

Falls der Verkäufer die Immobilie finanziert hat und noch eine Restschuld (Restgrundschuld) besteht, muss diese vor dem Eigentumsübergang aufgelöst werden. Hierfür übermittelt der Notar eine entsprechende Löschungsbewilligung der Bank an das Grundbuchamt

Fun Fact

Im Grundbuch werden alle Grundschulden, die auf eine Immobilie eingetragen wurden, protokolliert. Somit sind diese oder auch Zwangsversteigerungen hier einsehbar.

Schritt 3: Mögliches Vorkaufsrechte

Ein Vorkaufsrecht ermöglicht es, der eingetragenen Person mit dem Recht, die Immobilie vor anderen Kaufinteressenten zu erwerben, auch wenn bereits beim Notar ein Kaufvertrag unterzeichnet wurde. In der Regel schickt das Notariat nach dem Notartermin die Information des Kaufprozesses an die Partei mit dem Vorkaufsrecht. Ab diesem Zeitpunkt hat man 8 Wochen Zeit, um dieses anzunehmen oder abzulehnen. Bei einer Annahme des Vorkaufsrechts muss die Partei zu selben Konditionen an Stelle des ursprünglichen Kaufinteressenten denselben Kaufvertrag unterzeichnen. Wenn die 8 Wochenfrist verstreicht, verfällt das Vorkaufsrecht.

In folgenden Fällen kann ein Vorkaufsrecht bestehen:

Fall 1:

Im Grundbuch besteht ein eingetragenes Vorkaufsrecht.

Fall 2:

Bei Häusern hat die Gemeinde grundsätzlich auch ohne Eintragung im Grundbuch ein Vorkaufsrecht: Sobald es sich bei der Immobilie um ein komplettes Haus (EFH,MFH,DHH, etc.) handelt hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht. In der Praxis macht diese jedoch selten Gebrauch davon und lehnt dieses meistens schon viel früher ab.

Fall 3:

Vorkaufsrecht ohne Grundbucheintrag der Mieter in speziellen Fällen: In speziellen Fällen hat der Mieter der Wohnung ein Vorkaufsrecht. Folgende Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein:

3.1 Die Wohnung soll in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, um diese weiterzuverkaufen

3.2 Gilt nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung

3.3 Bestandsmieter, die während einer Aufteilung des Hauses schon in der Wohnung wohnen oder wenn Rechte im Grundbuch eingetragen sind

Das Vorkaufsrecht für den Mieter gilt nicht, wenn der Verkauf innerhalb der Familie stattfindet. Auch gilt das Recht nicht, wenn im Vorhinein ein Verzicht ausgesprochen wurde.

Nach § 566 BGB ist zudem geregelt, dass das Mietverhältnis beim Kauf bestehen bleibt. Das bedeutet für dich, dass du deinem Mieter nicht automatisch beim Kauf einer Immobilie kündigen kannst.  

Erst wenn geregelt ist, dass weder der Mieter noch die Gemeinde ein Interesse am Objekt hat, kann der Grundbucheintrag erfolgen.

Investorentipp:

Um hier den Prozess zu beschleunigen, kann man der Partei mit Vorkaufsrecht ein Schreiben zukommen lassen, welches sie vorab unterzeichnen kann, um auf ihr Vorkaufsrecht zu verzichten.

Schritt 4: Kaufpreisfälligkeit

Damit der Notar die Kaufpreisfälligkeit (Zahlungszeitpunkt) festsetzen kann, müssen die ersten beiden Schritte erfolgreich abgeschlossen sein. Dies dauert in der Regel zwischen 3-6 Wochen und ist von den Bearbeitungszeiten der verschiedenen Behörden abhängig. Sind die Voraussetzungen erfüllt, kümmert der Notar sich darum, den Kaufpreis in Fälligkeit zu stellen und informiert alle Beteiligten. Erst jetzt muss der Kaufpreis der Immobilie gezahlt werden. Falls der Käufer die Immobilie finanziert, wird in diesem Zuge auch die Bank darüber informiert, dass der Kredit an den Käufer ausgezahlt werden muss, damit dieser den Kaufpreis an den Verkäufer zahlen kann.

ACHTUNG! Manchmal schickt das Notariat die Information an den Käufer, der diese dann selbst an seine Bank weiterleiten muss
Im gleichen Zug wird das Grundbuchamt auch die neue Grundschuld eintragen und die alte löschen.

Wichtig: Im Kaufvertrag wird oft geregelt, wie lange man für das Zahlen des Kaufpreises ab Fälligkeit Zeit hat. Verzögert sich der Zahlungszeitpunkt kann es zu hohen Verzugszinszahlungen vom Käufer an den Verkäufer kommen.

Schritt 5: Zahlung des Kaufpreises und Nutzen- & Lastenübergang

Nachdem die Zahlung beim Käufer eingegangen ist, findet der Nutzen-Lasten-Übergang statt.

Unter dem Lasten-Nutzenübergang versteht man, dass der neue Besitzer jetzt sowohl die Last (Grundsteuer, Hausgeldumlagen, Versicherungen etc.) als auch den Nutzen (Mieteinnahmen etc.) für das Objekt trägt. Der Käufer kann ab dann die Immobilie nutzen und bekommt die Mieteinnahmen. Trotzdem erfolgt der schriftliche Eigentumsübergang, also der Eintrag ins Grundbuch erst später. Dieser Übergang wird auch als “wirtschaftlicher” Übergang bezeichnet. Mit dem wirtschaftlichen Übergang erfolgt auch die Übernahme des Risikos für das Objekt.

Damit der Eigentumsübergang stattfinden kann, müssen die Mieter und die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet haben!

ACHTUNG: In manchen Kaufverträgen finden sich Regelungen, die den Eigentumsübergang erst zum ersten oder 15. des Folgemonats möglich machen. Hier kannst du im Entwurf darauf achten, dass mit der Kaufpreiszahlung auch der Nutzen-Lasten-Übergang stattfindet.  

Schritt 6: Grunderwerbssteuer

Beim Erwerb einer Immobilie in Deutschland muss man eine Grunderwerbssteuer zahlen. Diese beträgt zwischen 3,5% und 6,5% und variiert pro Bundesland (siehe Abbildung). Die niedrigsten Steuersätze liegen aktuell in Berlin, Sachsen und Bayern bei 3,5%. Hamburg  und Sachsen planen ab 2023 eine Erhöhung auf 5,5%.

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer dient der Kaufpreis. Da der Betrag nicht gerade gering ist, ist es umso wichtiger ihn in die Kaufpreisnebenkosten mit einzuplanen.  

Grunderwerbssteuer Deutschland

Schritt 7: Formeller Eigentumsübergang

Auch wenn nach Zahlung des Kaufpreises, aller Besitz, Nutzen und Lasten an den Käufer übergangen sind, fehlt noch die vollständige Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Nach Bestätigung der Kaufpreiszahlung reicht der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt ein. Sobald der Käufer nun im Grundbuch in der ersten Abteilung als Eigentümer eingetragen ist, erhält er durch das Notariat eine entsprechende Bestätigung. Nun geht formal die Immobilie vollständig an den Käufer über

Abschließende Schritte bei einer Kapitalanlage-Immobilie

Damit deine Immobilie zum Selbstläufer wird und du einen passiven Vermögensaufbau genießen kannst, musst du nach dem Notartermin noch ein paar Dinge regeln.

Eigenes Konto für deine Immobilie anlegen

Zum einen solltest du ein neues Konto eröffnen, um einen Überblick über die ein- und ausgehende Zahlungen zu behalten, die in Verbindung mit deiner Immobilie anfallen. Zudem hat das Konto den Vorteil, dass du die Zahlungen getrennt von deinem eigenen Vermögen verwalten kannst. Auf dieses Konto sollten alle Mieteinzahlungen, Kreditzahlungen, Hausgeldzahlungen und ggf. Rücklagen fließen. Für die Kaution solltest du dir ein alleinstehendes Konto anlegen, da diese getrennt von deinem eigenen Vermögen aufbewahrt werden muss. Denn im Falle einer Insolvenz wird die Kaution ansonsten mit in die Insolvenzmasse aufgenommen und zählt zum Eigentum des Vermieters. Wir empfehlen dir hier das DKB Vermietungspaket. Hier sind alle Voraussetzungen für eine erfolgreiche finanzielle Verwaltung der Immobilie gegeben

Bei Versorgungsunternehmen Besitzerwechsel anmelden

Zum anderen wird beim Besitzerwechsel der Zählerstand für Strom, Wasser etc. abgelesen. Auch musst du dich bei den Firmen melden und den Besitzerwechsel mitteilen.

Rechnungen bezahlen

Nachdem Notartermin werden auch eine Menge an Rechnungen auf dich zukommen. Um den Überblick zu behalten und zu verstehen, welche Rechnung überhaupt für was ist, bekommst du eine kurze Übersicht am Ende des Blogbeitrags.

Als Erstes werden einige Rechnung vom Notar und Grundbuchamt (Auflassungsvormerkung) auf dich zu kommen. Danach wird das Finanzamt die Grunderwerbsteuer abrechnen. Es ist wichtig , alle Rechnungen zeitnah zu begleichen, damit der Kaufpreis möglichst schnell in Fälligkeit gestellt werden kann. Das geschieht nur, wenn das Finanzamt an das Notariat übermittelt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde.

Im Anschluss musst du den Kaufpreis bezahlen. Bei der Aufnahme eines Kredites wird das Geld direkt von der Bank an Empfänger überwiesen. Je nach Vereinbarung handelt es sich bei dem Empfänger um den Notar oder den Verkäufer selbst. Dafür braucht die Bank aber noch einen Nachweis des Auflassungsvermerks, die Urkunde über die Bestellung der Grundschuld und die notarielle Zahlungsanforderung. Gegebenenfalls ist es die Aufgabe des Käufers, die Fälligkeitsmitteilung an die Bank zu senden und die Auszahlung zu veranlassen.

Den Mieter über den Mieterwechsel informieren

Des Weiteren solltest du bei einem vermieteten Objekt den Mieter über einen Wechsel informieren. In der Regel erfolgt dies zwar schriftlich durch den Verkäufer. Trotzdem solltest du als neuer Vermieter sicherstellen, dass dein Mieter informiert wurde. In der Regel schickt der Verkäufer ein Schreiben an den Mieter, in dem steht das du der neue Eigentümer bist, wie man dich erreicht und die Bankverbindung für zukünftige Mietzahlungen.

Die Kaution der Mieter

Auch erhältst du nachdem Notartermin die Kaution deines Mieters. In dem Schreiben des Verkäufers klärt er den Mieter auch über die Kaution auf. In der Regel überweist der Verkäufer dem zukünftigen Eigentümer die Kaution direkt. Doch wenn der Mieter dieser Transaktion nicht zustimmt, muss die Kaution erst an den Mieter zurücküberwiesen werden und dann an den neuen Eigentümer.

Die Mieteinnahmen gehen ein und die Kreditzahlung beginnt

Schließlich erfolgt mit der Unterzeichnung des notariell beglaubigten Vertrags auch die Überweisung der ersten Warmmiete. Erfolgt der Nutzen-Lastenübergang in der Mitte eines Monats, wird die Miete anteilig vom Verkäufer an dich überwiesen.

Auch solltest du besonders in den ersten paar Monaten überprüfen, ob die Miete eingegangen ist. Denn es passiert oft, dass die Mieter vergessen, den Dauerauftrag zu ändern.

Mit den Bezahlungen des Kaufpreises beginnt auch der Abbau des Kredites.

Hausverwaltung stellt sich vor (Nur bei Kauf einer Wohnung)

Beim Kauf einer Wohnung erhältst du darüber hinaus ein Schreiben von der WEG-Verwaltung. Diese stellt sich kurz vor und bittet dich nun um die monatliche Zahlung des Hausgeldes.

Download: Vom Notar zum Eigentumsübergang

Vom Kaufvertrag bis zum Nutzen-Lastenübergang

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Typische Fragen

Ab wann kann ich die Immobilie vermieten?

Im Kaufvertrag sollte festgelegt werden, wann der Nutzen-Lastenübergang erfolgt. Normalerweise geschieht das zum 01. oder 15. des jeweiligen Monats nach Kaufpreiszahlung. Sobald dieser erfolgt ist, kannst du deine Immobilie nutzen. Du bist rechtlich jetzt bereits Eigentümer. Da aber das Grundbuchamt noch an der finalen Umschreibung arbeitet, bist du erst 100% schriftlich Eigentümer, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist.

Wann erfolgt der Grundbucheintrag?

Der Grundbucheintrag erfolgt nach dem Notartermin. Dafür musst du noch den Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer zahlen. Nach Kaufpreiszahlung wird die Umschreibung des Eigentümers veranlasst. Direkt nach dem Notartermin wird bereits eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen, dass du bald Eigentümer wirst, wenn der Kaufpreis bezahlt wird.

Wann soll ich den Kaufpreis überweisen?

Erst wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, musst du den Kaufpreis bezahlen. Zu den Voraussetzungen gehört, dass der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet wurde. Zudem lässt der Notar im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eintragen und die Städte und Gemeinden müssen bei einem Vorverkaufsrecht ihren Verzicht unterschreiben. Außerdem muss die Löschung einer bestehenden Grundschuld erfolgt sein und du musst schon alle Rechnungen vom Notar und Grundbuchamt bezahlt haben. Dann erhältst du vom Notar ein Schreiben in dem der Kaufpreis fällig gestellt wird. Jetzt kannst du diesen überweisen oder das Schreiben deiner Bank weiterleiten.

Wann darf ich mit Renovierungen beginnen
Mit den Renovierungen solltest du erst beginnen, wenn der Nutzen – Lastenübergang erfolgt ist. Theoretisch kannst du auch vorher mit den aktuellen Eigentümern vereinbaren, dass du schon beginnen kannst. Dies sollte aber mindestens nach der Beurkundung sein. Sei dir im Klaren, dass vor Kaufpreiszahlung immer noch ein großes Risiko existiert. Sollte der aktuelle Eigentümer zum Beispiel eine bestehende Grundschuld nicht löschen lassen oder die Stadt ihr Vorkaufsrecht ziehen, sind die Arbeiten umsonst. Auf keinen Fall solltest du vor der offiziellen Beurkundung mit den Renovierungsarbeiten starten. Auch wenn der Verkäufer es dir offiziell erlaubt, birgt der frühzeitige Start für beide Parteien ein hohes Risiko.

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