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Standortanalyse Immobilien – Das solltest du unbedingt wissen

In diesem Blogbeitrag erfährst du alles über die einzelnen Standortkategorien und wie du einen Standort analysierst.
Die Lage ist eines der wichtigsten Kaufkriterien, denn du kaufst zusammen mit dem Grundstück auch einen Teil des Standortes. Somit ist es entscheiden, dass die Lage zur dir und deinem Objekt passt, denn diese kannst du nicht einfach so ändern. Daher kann man auch sagen, dass die Standortanalyse das Herzstück der Objektprüfung ist. Zudem entscheidet der Standort auch über die Höhe der diesem Grund solltest du vor dem Kauf den Standort genau analysieren. Wie du das machst und welche Standortklassifikationen es gibt, erfährst du in diesem Blogbeitrag.  

1. Generelle Informationen   

2.  Welche Arten von Standorten gibt es?

3.  Was macht einen guten Standort aus

4. Wie kann ich dem Risiko entgegenwirken  

5. Investmentstrategie entwickeln

6. Standortanalyse Immoblien 1×1

6.1 Mikrolage

6.2 Makrolage

Generelle Information

Entscheidend bei der Auswahl der Immobilie ist auch die Entwicklungsperspektive, also wie sich der Standort in Zukunft entwickelt und ob sich deine Immobilie gut an den Standort anpassen lässt. Die genaue Analyse ist auch wichtig, um deine Rentabilitätserwartung einzuschätzen. Dies ist entscheidend für den Erfolg deines Investments.
Es ist wichtig zu erwähnen, dass die Standortwahl sich bei Investitionskäufern im Vergleich zu Häuslebauern unterscheidet. Denn bei Investitionskäufen rückt das persönliche Interesse in den Hintergrund und man prüft, ob das Objekt in die Investitionsstrategie passt. Daher solltest du auch langfristige Prognosen vornehmen, insbesondere was den Vermietungsstand betrifft, da es sonst zu Leerstand kommen kann.

In short

Die Standortanalyse ist eines der wichtigsten Faktoren bei der Objektprüfung. Entscheiden ist hier die Rentabilitätserwartung, die Entwicklungsprognose und welche Investitionsstrategien du verfolgst.
Standortanalyse Immobilien

Welche Arten von Standorten gibt es?

Die Einteilung der Standorte erfolgt nach wirtschaftlicher Bedeutung, Größe, Wachstum, internationale und nationale Bedeutung, Demografie & strukturelle Daten. Man unterscheidet dabei zwischen vier Standortarten. Im Folgenden werden wir die Standortklassifikationen kurz erklären und auf die jeweiligen Vor- und Nachteile des Standortes eingehen.

A-Standort:

Bei einem A-Standort handelt es sich oft um die wichtigsten deutschen Zentren. Zudem weißt der Standort große, funktionsfähige Märkte sowie eine sichere Wirtschaftsstruktur auf. Beispielstädte sind z.B. Berlin, München, Stuttgart. Beim Kauf einer Immobilie in einem A-Standort ist es eher entscheidend eine Wertsteigerung/stabilität mitzunehmen als eine hohe Rendite zu erzielen. A-Standorte sind vor allem für sicherheitsorientierte Investoren geeignet.

Vorteil:

  • Boomende Städte 
  • Funktionsfähige Infrastruktur 
  • Zu wenig Wohnraum, um die Nachfrage zu bedienen 
  • Viele Arbeitsplätze 
  • Hohe Nachfrage nach Wohnraum, damit verbunden sehr geringe Wahrscheinlichkeit für Leerstand 
  • Sehr hohe Nachfrage 
  • Hoher Wiederverkaufswert 

Nachteil:

  • Beim Kauf: sehr hohe Immobilienpreise 
  • Überhitzter Immobilienmarkt 
  • Geringere Renditen 
  • Kaufpreis wird nicht durch die Miete gedeckt 
  • Wenn man Wert auf einen positiven Cash Flow legt, eignet sich kein A Standort 

B-Standort:

Bei B-Standorten handelt es sich um größere Städte mit großer nationaler und regionaler Bedeutung, welche sich u.a. in der Nähe von Metropolen oder Speckgürteln befinden. Auch hier findet man eine stabile wirtschaftliche Struktur, sowie eine positive Bevölkerungsentwicklung vor. Die Kauf- und Mietpreise sind hier immer noch hoch. Somit eignen sich B-Standorte perfekt für Investoren, denen Sicherheit wichtig ist, deren Ziel aber auch eine gewisse Rendite ist.

Vorteil:

  • Wirtschaftskraft unterschiedlich, teilweise abhängig von einzelnen Unternehmen 
  • Oft in der Nähe von A-Lagen 
  • Rendite höher als in A-Lagen, dafür auch noch eine recht positive Wertsteigerungswahrscheinlichkeit  
  • Günstigere Kaufpreise 
  • Standorte befinden sich noch in der Entwicklung (Kauf eines möglichen A-Standortes) 

Nachteil:

  • In der Regel übersteigen die Kosten die Mieteinnahmen noch 
  • Nicht so eine hohe Wertsteigerungswahrscheinlichkeit wie in A-Standorten 

C-Standort:

Bei C-Standorten handelt es sich meistens um kleinere Städte mit einer negativen Bevölkerungsentwicklung. Die Wirtschaftsstruktur ist meistens solide und die Nachfrage nach Wohnraum moderat.

Vorteil:

  • Wirtschaftskraft unterschiedlich, teilweise abhängig von einzelnen Unternehmen 
  • Cashflow Objekte 
  • Höhere Rendite 
  • Niedriger Kaufpreis 

Nachteil:

  • Höheres Risiko für Leerstand 
  • Keine hohe Wersteigerungsmöglichkeit 
  • Intensive Analyse + Zukunftsprognose erforderlich 
  • Investment + Vermietungsstrategie muss auf den Standort angepasst sein 

D-Standort:

D-Standorte weißen eine negative Bevölkerungsentwicklung auf. Die Städte sind strukturschwach und die Nachfrage nach Wohnraum sehr gering. D-Standorte zeichnen sich aber durch eine sehr hohe Rendite aus, da man für die Aufnahme des Risikos belohnt wird.

Vorteil:

  • Gute Schnäppchen möglich 
  • Maximal hohe Rendite möglich 
  • Maximum Cashflow Objekte 

Nachteil:

  • Sehr hohes Risiko von Leerstand
  • Wertverfall 
  • Nachfrage nach Wohnraum sinkend 
  • Einkauf muss unter Markt erfolgen  
  • Generell ist hier mit einem Wertverfall zu rechnen, daher ist eine schnelle Tilgung wichtig (Wenn jedoch Nutzer vorhanden sind, dann profitiert man von einem Cashflow unabhängig zur Wertentwicklung) 
  • Höhere Tilgung zur Risikominimierung empfehlenswert  
  • Intensive Objektprüfung ist hier wichtiger denje 
  • Strategie muss auf den Standort angepasst sein   

Was macht einen guten Standort aus?

Im Allgemeinen kann man sagen, dass die Lage an der Autobahn, große Wirtschaftsträger in der Nähe als Arbeitgeber (mind. 2-3 Wirtschaftsträger) und Universitätsstädte eine gute Standortwahl sind. Auch ein hoher Wanderungssaldo, eine geringe Arbeitslosenquote und geringer Leerstand sind Indizien für eine gute Standortwahl. Generell sollten der Standort und das Objekt aber zum potentiellen Mieter passen. Daher kann auch ein zunächst schlecht wirkender Standort Potenzial haben. Insbesondere spielen hier auch Zukunftsprognosen eine wichtige Rolle. Schaue dir daher nicht nur aktuelle Daten an. Stelle dir die Frage, ob mögliche Wirtschaftsträger insolvent gehen oder ob sich wirtschaftsstarke Unternehmen in naher Zukunft an deinem Standort niederlassen? Wird in der Nähe etwas gebaut, was den Wert der Immobilie mindert z.B. Flughafen, Kläranlage, große Straßen.

Investorentipp:

Finde einen Standort, der in den Hype gerät und profitiere von einer hohen Rendite. Zudem solltest du nie über dem Marktpreis einkaufen.

Wie kann ich dem Risiko entgegenwirken 

Deine Immobilie muss nicht zwingend in einem A oder B Standort sein, damit du ein lukratives Investment tätigst. Ganz im Gegenteil Objekte in schwachen Standorten stellen potenzielle Cashflow Objekte dar und können eine sehr hohe Rendite aufweisen. Trotzdem sei hier gesagt, dass diese Immobilien auch ein sehr großes Risiko mit sich bringen. Um diesem entgegenzuwirken, benötigst du auf jeden Fall ein gutes Nutzungskonzept. Dafür solltest du eine ausführliche Standortanalyse durchführen und die Nachhaltigkeit deines Standorts prüfen. Damit du die Nachfrage richtig einschätzen kannst, kannst du im Internet auch Testanzeigen schalten. Hier bekommst du schonmal ein gutes Feedback und kannst dein Objekt besser in den Markt einordnen. Investitionen in Universitätsstädte & wirtschaftsstarke Standorte bieten allgemein eine sehr hohe Sicherheit, da hier die Nachfrage nach Wohnraum auf jeden Fall gegeben ist. 

    Wie immer bietet auch die Wahl eines höheren Tilgungssatzes Sicherheit und minimiert dein Risiko.  

    Standortanalyse 1×1 

    Damit du weißt, wie du eine Standortanalyse durchführst, haben wir dir ein Standortanalyse 1×1 zusammengestellt. Die objektbezogene Analyse ist enorm wichtig, da sich der Standort selbst innerhalb einer Stadt stark unterscheiden kann. Zum Beispiel sind unterschiedliche Stadtteile unterschiedlich stark gefragt werden.    

    Wir unterscheiden bei unserer 1×1 zwischen der Mikro- und der Makrolage. Zudem solltest du dir generell sowohl vergangene Daten als auch Prognosen anschauen. Daher solltest du stehst informiert bleiben und regelmäßig Zeitungen etc. lesen. Denn nur so kannst du rechtzeitig von Veränderungen in den Standorten erfahren. Es gilt, mehr Daten und Infos du über den Standort hast, desto besser kannst du dir einen Überblick über die gesamte Lage verschaffen.

    Makrolage

    Bei der Makrolage befasst du dich mit der gesamten Region deines Standortes.

    Wirtschaftsträger & Zukunftsprognosen  

    Im ersten Schritt schaust du dir die Wirtschaftsträger der Region an und stellst dir die Frage, wer die Arbeitgeber der Region sind. In diesem Zusammenhang solltest du auch auf die Art des Arbeitgebers achten, denn unterschiedliche Arbeitsgruppen haben unterschiedliche Anforderungen an ihre Wohnungen. Große Arbeitgeber in der Region bedeutet gleichzeitig eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Zudem solltest du prüfen, ob die großen Arbeitgeber wirtschaftlich stabil sind und ob sich größere Wirtschaftsträger in Zukunft an dem Standort ansiedeln oder nicht.

    Als Faustregel kannst du festhalten, dass der Standort mindesten zwei bis drei größere Träger haben sollte, damit du trotzdem abgesichert bist, falls einer der Wirtschaftsträger insolvent geht.

    Demografie

    Im ersten Schritt schaust du dir die Wirtschaftsträger der Region an und stellst dir die Frage, wer die Arbeitgeber der Für die Analyse ist es auch interessant, die Bevölkerungsentwicklung zu kennen. Dazu gehört die Zuwachsrate, natürlicher Saldo, Sterberate, durchschnittliche Alter der Bevölkerung, Altersstruktur, Einpersonenhaushalte, Wanderungssaldo…. Mit all diesen Faktoren solltest du auch Prognosen über die Entwicklung des Standortes durchführen. Zum Beispiel lohnt sich bei einem neutralen bis negativen natürlichen Saldo und hohem Durchschnittsalter der Kauf eines Altersheims, jedoch nicht der Kauf eines Studentenwohnheims. Bei einer jüngeren Bevölkerung mit einer hohen Zuwachsrate rechnen sich Wohnungen oder Einfamilienhäuser zu kaufen. 

    Geografische Lage 

    Die geografische Lage ist auch entscheidend bei der Standortwahl. So sind zum Beispiel Standorte direkt an der Schweizergrenze interessant, denn es gibt viele Pendler, die in der Schweiz arbeiten, aber in Deutschland leben. Somit ist hier die Nachfrage nach Wohnraum besonderes hoch. Zudem sind Städte mit Seen oder in der Nähe von Naherholungsgebieten interessant. Auch spielt die Entstehung der Stadt eine entscheidende Rolle. Denn die Entstehung sagt viel über die Lebensqualität und die Wirtschaftsstruktur aus.  

    Infrastruktur 

    Die Infrastruktur ist entscheidend für die Höhe der Nachfrage. Zudem geben Infrastrukturen auch Aufschluss über die Bevölkerung und können somit entscheidende Informationen über den zukünftigen Mieter bieten. Wenn du die Infrastruktur prüfst, solltest du dir die Anbindungen an Autobahn, Flughäfen, Bahnhöfen, Flüsse etc. anschauen. Ein Indiz für einen guten Standort ist insbesondere die Lage an einer großen Autobahn. Denn die Autobahn macht den Standort attraktiv für Pendler und bietet den Bewohner eine Möglichkeit der schnellen Fortbewegung. Sind Flughäfen in der Nähe, solltest du später bei der Mikrolage nochmal prüfen, wo sich das Objekt genau befindet und ob es potenzielle Lärmbelästigungen durch. Zudem muss mindestens eine Landstraße in der Nähe sein. 

    Investorentipp:

    Mit folgenden Tools kannst du die Makrolage analysieren  

      Mikrolage

      Nachdem du die Makrolage erfolgreich analysiert hast, solltest du dich im Anschluss mit der unmittelbaren Umgebung deines Objektes befassen 

      Geografische Lage/Lage zur Innenstadt 

      Stelle dir hier die Frage, was für deine potentiellen Mieter wichtig ist und was diese schnell und gut zu erreichen möchten. Für Familien sind es meistens Kindergärten, Schule und Spielplätze. Zudem ist hier eine ruhige Lage entscheidend. Studenten wollen dagegen lieber in der Nähe von Kneipen und des Stadtlebens leben. Zudem ist für sie die Nähe zur Uni entscheidend. Generell sollten sich in der unmittelbaren Umgebung Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitmöglichkeiten, Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte… befinden. Prüfe zudem wie weit ist das Objekt vom Ortskern entfernt ist und wie die Bebauungsdichte ist.

      Nachbarschaft/ Milieu des Viertels 

      Damit sich die zukünftigen Mieter wohl fühlen ist die Nachbarschaft wichtig denn diese sollte zu deinem potenziellen Mieter passen. Schau dir hier zudem den Leerstand in der unmittelbaren Umgebung an und ob es potenzielle Lärm- oder Geruchsbelästigung vor Ort gibt. 

      Lärm/Geruchsbelästigung 

      Die Städte oder Gemeindestellen stellen oft Lärmkarten zu Verfügung. Schau dir diese genau an. Liegt die Wohnung an einer stark befahrenen Straße empfehlen wir die Besichtigung an einem Werktag durchzuführen, damit du dir selbst ein Bild von der Lautstärke machen kannst. Kläranlagen oder Industrieanlagen stellen potenzielle Lärm oder Geruchsbelästigung da. Mach dir hier selbst ein Bild vor Ort. 

      Investorentipp:

      Wie prüfe ich die Mikrolage:  

      • Google Maps,generell mit Googeln 
      • persönliche Besichtigung, mit Bewohnern der Stadt sprechen 
      • Unternehmen des Viertels anschauen 

        Lass dir bei der Standortanalyse helfen und profitiere von unseren Erfahrungen. Wir führen eine sehr detaillierte Objektprüfung durch, dabei liegt uns eine intensive Standortanalyse sehr am Herzen. Wir helfen dir auch bei der Entwicklung deiner Investmentstrategie. Buche jetzt ein kostenloses Erstgespräch.  

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