Der Kauf einer Immobilie birgt immer ein gewisses Risiko, dies gilt insbesondere in der Finanzierung. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, die finanziellen Risiken zu kennen. Denn nur so kannst du potenzielle Gefahren identifizieren und ihnen entgegenwirken. In diesem Blogbeitrag zeigen wir dir sowohl 6 typische Risiken als auch die damit verbundenen Fehler und wie du diese vermeidest. 

  1. Kredit kann nicht mehr bedient werden

  2. Wertverfall in schwachen Standorten

  3. Finanzierung passt nicht zu deiner Strategie

  4. Nachbeleihung der Bank

  5. Objektrisiko

  6. Zinsänderungsrisiko

Kredit kann nicht mehr bedient werden

Wenn du in eine Immobilie investieren möchtest, solltest du zunächst einen realistischen Blick in die Zukunft werfen. Denn natürlich hoffst du, dass der Kredit ohne Probleme abbezahlt wird und du auf keine unerwarteten Vorfälle stößt. Zwar musst du jetzt auch nicht vom Worst-Case Szenario ausgehen, aber du solltest dich trotzdem auf ein gewisses Risiko einstellen. Denn wenn du keine Liquiditätsreserven hast, kannst du nicht nur deinen Kredit nicht mehr bedienen, sondern es kann auch schnell das Ende deines Investments bedeuten.  

Daher solltest du dich auf unerwartete Reparaturkosten oder auf ein paar Monate Leerstand einstellen. Zum anderen spielt das Personenrisiko eine gewisse Rolle. So können Änderung der familiären Verhältnisse wie die Geburt eines Kindes, eine Hochzeit oder die Pflege der Eltern dich in eine neue finanzielle Situation bringen.  Zudem kannst du durch einen Unfall arbeitsunfähig werden. Hast du nun keine Versicherung abgeschlossen, kann es schnell passieren, dass du deinen Kredit nicht mehr bezahlen kannst. Daher solltest du die Kosten- & Nutzen einer Versicherung abwägen und entscheiden, in welchen Bereichen du eine abschließt.

Aus den genannten Gründen ist es notwendig, immer einen finanziellen Puffer einzuplanen. So empfehlen wir eine Finanzierung mit mindestens 20 % Eigenkapital, sodass du auf jeden Fall mindestens die Kaufnebenkosten aus der eigenen Tasche finanzierst. Die Kaufnebenkosten stellen in der Finanzierung auch eine typische Fehlerquelle dar, denn die meisten Menschen unterschätzen die Kosten oder planen sie gar nicht ein.

Zudem solltest du realistisch bleiben und deine finanzielle Situation neutral betrachten. Um deine Finanzen im Blick zu behalten, empfehlen wir dir, eine Haushaltsrechnung aufzustellen. Wenn du deine Haushaltsrechnung aufstellst, sollte ein Haushaltsüberschuss übrigbleiben. Von diesem Haushaltsüberschuss solltest du ca. 30 % als Kapitalpuffer behalten. Beachtest du all diese Dinge, wirst du in der Regel kein Problem haben, deinen Kredit zu bedienen.

Wertverfall in schwachen Standorten 

Ein weiteres Risiko ist der Wertverfall in schwachen Standorten. Das bedeutet, dass die Nachfrage nach Wohnraum in dem Standort nicht so hoch wie das Angebot ist. Aus diesem Grund sinkt der Preis der Immobilie. Des Weiteren ist die Mieternachfrage in schwachen Standorten nicht sehr hoch. Das bedeutet, dass die Miete sinkt und dass es länger dauert, bis ein Objekt vermietet ist.

Die Folge eines Wertverfalls deiner Immobilie kann eine Nachbeleihung der Bank bedeuten. Weiterhin kann es zu einem geringeren, im Worst Case sogar zu einem negativen Vermögensaufbau kommen.

Jetzt hört sich das natürlich alles etwas beängstigend an, aber wir können dich beruhigen, denn du kannst dem Ganzen entgegenwirken. Beispielsweise durch die Wahl einer höheren Tilgung. Auch hilft eine sorgfältige Standortanalyse inklusive Zukunftsprognose. Bei der Standortanalyse ist es besonders wichtig, die Wirtschaft und Demografie in Verbindung zum Objekt zu prüfen. Hierbei sind insbesondere die Fluktuations- oder Zuwachsrate der Stadt interessant. Liegt eine hohe Fluktuationsrate und eine geringe Zuwachsrate vor, sollte man sich auf eine geringe Mietnachfrage einstellen. Allerdings kann man diese durch gewisse Strategien je nach Standort auch verbessern. Stellst du jedoch fest, dass sich viele große Firmen in der Region neuansiedeln, lässt sich daraus schließen, dass die Nachfrage in Zukunft aufgrund von herziehenden Arbeitnehmern steigt.

Ein schwacher Standort bedeutet jedoch nicht unbedingt nur Negatives. Denn wenn du dir über die Lage deiner Immobilie im Klaren bist, kannst du mit einer hohen RenditeGibt an, wie sich das Objekt im Verhältnis zu den Mieteinnahmen rechnet. Sie kann ein ers... belohnt werden. Die Höhe der Rendite lässt sich insbesondere durch Vermietungsstrategie positiv beeinflussen. Nach der Standortanalyse solltest du wissen, wie dein optimaler Mieter aussieht und dementsprechend deine Immobilie anpassen. Hierzu können WGs oder Monteurs Wohnungen zählen, aber auch ein barrierefreier Umbau.

3. Finanzierung passt nicht zu deiner Strategie 

Ein weiteres Risiko stellt die Wahl der Finanzierungsform dar. Denn wenn du eine Form wählst, die nicht zu deiner Strategie passt, kannst du schnell an deine Grenzen stoßen. Bevor du also mit deiner Finanzierungsplanung beginnst, solltest du dir schon über deine Investmentstrategie im Klaren sein. Denn die Strategie sollte sich sowohl in deinem Objekt als auch in der späteren Finanzierung widerspiegeln. 

So macht es zum Beispiel keinen Sinn, bei einem Fix & Flip einen Annuitätendarlehen aufzunehmen, da der Darlehen eher für langfristige Strategien mit großer Planungssicherheit geeignet ist. Du solltest dich daher für einen Flex-Darlehen mit variablen Zinsen entscheiden. Denn variable Zinsen bedeuten Flexibilität und die Möglichkeit, den Kredit so schnell wie möglich ohne Vorfälligkeitsentschädigung abzubezahlen. 

Wenn du die falsche Finanzierungsform wählst, kann es passieren, dass du kein Geld mehr für zusätzliche Investitionen zur Verfügung hast. Man sagt auch, dass deine Liquidität gebunden ist. Dies solltest du mithilfe einer klaren Strategie vermeiden.  

Zudem ist ein häufiger Fehler in der Finanzierung, dass man den falschen Tilgungssatz wählt. So sollte dein Tilgungssatz zu deinem Objekt, dem Standort und der Strategie passen. Wir empfehlen bei 80 – 100 % Finanzierung einen Tilgungssatz von mind. 2 %.  

4. Nachbeleihung der Bank  

Auch die Nachbeleihung der Banken stellt ein potenzielles Risiko da. Unter einer Nachbeleihung versteht man die Möglichkeit der Bank, während der Vertragslaufzeit weitere Sicherheiten zu verlangen. Zu einer Nachbeleihung kann es beispielsweise kommen, wenn die Immobilie an Wert verliert. Dies kann insbesondere zu einem Problem werden, wenn die Immobilie unter dem Wert verkauft wurde. Zudem kann deine Bank weitere Sicherheiten anfordern, wenn sich deine finanzielle Situation z. B. durch Arbeitslosigkeit verschlechtert. 

Wenn die Bank dich nun zu einer Nachbeleihung auffordert, hast du innerhalb einer bestimmten Frist Zeit, der Aufforderung nachzukommen. Es kann sich dabei um die Forderung handeln, das Objekt aufzuwerten oder mit Eigenkapital für mehr Sicherheit zu sorgen. Geschieht dies nicht, kann eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung der Bank drohen.  

Das hört sich bestimmt wieder etwas abschreckend, aber auch hier können wir dich beruhigen. Solange du deinen Kredit bedienst, fordern die Banken in der Praxis fast nie eine Nachbeleihung ein. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass du deinen Kredit zuverlässig abbezahlst. Wählst du eine höhere Tilgung, hast du schneller den Kredit abgezahlt und dadurch mehr Puffer im Objektwert zur finanzierenden Summe. Der Puffer reicht aus, um die Nachbeleihungssumme zu bedienen. Denn wenn du zum Beispiel eine 30% Tilgung wählst, anstatt eine 20% Tilgung hast du nach einem Jahr schon 70 000 statt 80 000 abbezahlt. Verliert deine Immobilie jetzt an Wert und dieser sinkt auf 80 000, hast du schon 10 000 Puffer, mit denen du die Nachbeleihung der Bank bezahlen kannst.   

Investierst du in einem starken Standort, sind ein Wertverfall und eine damit verbundene Nachbeleihung sehr unwahrscheinlich. Da die Nachfrage nach Wohnraum immer größer sein wird als das Angebot. 

5. Objektrisiko 

Vielleicht wolltest du schonmal eine Immobilie kaufen und dieses wurde dir dann direkt vor deinen Augen weggeschnappt. Das ist insbesondere bei Immobilien der Fall, die sich auf dem öffentlichen Markt befinden. So hast du kaum die Chance, eine ordentliche Prüfung durchzuführen, da wenn du zu lange überlegst, die Gefahr besteht, dass jemand anderes die Immobilie bekommt. Dabei ist eine detaillierte Prüfung sehr wichtig, um das Objektrisiko zu minimieren. Ansonsten können unerwartete Kosten durch Baumängel, Schimmel, Sanierungen etc. auf dich zukommen. Daher ist uns eine umfassende Prüfung wichtig. Wir unterteilen unseren Prüfungsprozess in eine Erst- & Detailprüfung, um zu garantieren, dass wir lukrative und interessante Kapitalanlagen anbieten. So prüfen wir unter anderem Demografie, Standort, Viertel, Wirtschaft, Gewerke, allgemeiner und energetischer Zustand.  

Beim Kauf eines baufälligen Hauses solltest du mehr Geld für unerwartete Reparaturen zurücklegen als beim Kauf eines Neubaus.  

6. Zinsänderungsrisiko 

Da der Zinsmarkt dynamisch ist, besteht immer ein Zinsänderungsrisiko. Es kann also passieren, dass sich der Marktzins im Laufe der Zeit zuungunsten des Darlehensnehmers verändert. Ein Anstieg der Zinsen kann so zur Laufzeitverlängerung und zur Ratenerhöhung führen. Bist du darauf nicht vorbereitet kann eine Erhöhung die Rückzahlung des Darlehens nachdem die erste Finanzierungeperiode ausgelaufen ist gefährden. Behalte daher die aktuellen Marktbewegungen im Auge und baue dein Marktwissen auf. Du solltest dir immer bewusst machen, in welcher Phase wir uns gerade befinden und was wahrscheinlich auf uns zu kommt? Wenn du bemerkst, dass sich etwas am Markt tut, sprich mit deinem Banker oder Finanzierer, ob es schon die Möglichkeit gibt, dein Darlehen im Vorhinein zu verlängern und dir dadurch günstige Zinsen gesichert werden.  

Ein häufiger Fehler ist hier die Überschätzung des eigenen Wissens. Zwar kannst du das Zinsänderungsrisiko nicht beeinflussen, aber du kannst durch das Beobachten des Marktes dich besser auf die Veränderungen vorbereiten. Zum Beispiel bei der Wahl eines variablen Darlehens sollte schon ein gewisses Knowhow vorhanden sein. 

Nun kennst du ein paar generelle Risiken und weißt, wie du diese vermeidest. Trotzdem ersetzt der Blogbeitrag keine professionelle Beratung. Daher empfehlen wir dir, dich mit einem Finanzierungsexperten zusammenzusetzen und dein Vorgehen zu besprechen. Denn das Thema ist sehr komplex und erfordert ein gewisses Expertenwissen.