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Mietpreisbremse – Was versteht man unter dem Begriff?

Erfahre in diesem Blogbeitrag, was man unter der Mietpreisbremse versteht.

Die Mietpreisbremse ist seit dem 1. Juni 2015 in Kraft und soll den Mietanstieg in angespannten Wohnungsmärkten hindern. Doch die meisten Menschen in Deutschland wissen gar nicht, wie die Mietpreisbremse funktioniert und was sie besagt. Auf was musst du als Vermieter achten? Welche Pflichten hat der Vermieter und welche Ausnahmen gibt es? Diese und weitere Fragen werden im Folgenden beantwortet.

1.   Was ist die Mietpreisbremse?

2.   Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

3.   Wo gilt die Mietpreisbremse?

4.   Welche Ausnahmen existieren?

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse wurde Anfang Juni 2015 als Teil des „Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstieges auf angespannten Wohnungsmärkten“ eingeführt. Doch im Gesetzestext findet man den Begriff „Mietpreisbremse“ nicht, stattdessen wird der Begriff Mietrechtsnovellierung verwendet. Trotzdem ist die Mietpreisbremse der geläufigere.

Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstieges auf angespannten Wohnungsmärkten wurde mit dem Ziel eingeführt, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und die maximale Höhe des Mietpreises festzulegen. Grund dafür war der starke Mietanstieg in vielen Städten und das daraus resultierende Problem, dass es insbesondere einkommensschwachen Haushalten schwerer fällt, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Daher hat die Bundesregierung 2015 entschieden, dass die jeweiligen Bundesländer festlegen sollen, in welchen Stäten ein angespannter Wohnraum vorliegt und in welchen nicht.

Aktuell gilt die Mietpreisbremse noch bis 2025.  

Mietpreisbremse Bundesländer

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Doch wie funktioniert jetzt eigentlich die Mietpreisbremse und was musst du als Vermieter beachten? 

Wenn ein Bundesland entschieden hat, dass eine Wohngegend als angespannt gilt, dann darf bei der Wiedervermietung der Mietpreis nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies gilt auch bei der Staffel- und der Indexmiete. Bei der Staffelmiete gilt die Regelung für jede Mietstaffel. Bei der Indexmiete greift die Mietbremse jedoch nur bei der Ausgangsmiete.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Aktuell gilt die Mietbremse in 12 der 16 Bundesländer (siehe Karte). Ausgenommen sind Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland und Schleswig-Holstein. Doch nicht in jedem Bundesland ist jede Stadt als angespannt eingestuft. Daher solltest du dich bei der Neuvermietung erkundigen, ob dein Wohngebiet dazuzählt oder nicht.

Welche Ausnahmen existieren?

Modernisierungsmaßnahmen werden von der Mietpreisbremse ausgenommen. Demzufolge muss man die Mietbremse bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung nicht anwenden. Hierbei ist zu erwähnen, dass die Modernisierung nicht länger als 3 Jahre zurückliegen darf.

Auch unterliegen Neubauten, die nachdem 1. Oktober 2014 vermietet wurden, keiner Mietbremse. Auch das hat einen praktischen Grund, denn man möchte Investoren nicht bei ihren Investitionen hemmen.

Des Weiteren darf ein Vermieter weiterhin die Miete des Vormieters verlangen, auch wenn diese bereits über der Vergleichsmiete lag. Dies bezeichnet man als Bestandschutz. Doch hier musst du deinen zukünftigen Mieter über die Höhe des Vormieters rechtzeitig schriftlich informieren.

Auch sind vorübergehende vermietete Wohnungen wie z. B. Ferienwohnungen oder Monteurunterkünfte nicht von der Bremse betroffen.

Investorentipp:

Sowohl Vermieter als auch Mieter haben großes Interesse an einem guten Mietverhältnis, so empfehlen wir dir, dass du bei der Mietpreisverhandlung offen mit deinem Mieter redest und ihr gemeinsam einen Mietpreis festlegt. Denn so wird sichergestellt, dass beide Parteien zufrieden sind und es zu keinen Problemen kommt. Zudem ist die individuelle Lösung mit dem Mieter immer die beste Variante. Wenn du eine Mieterhöhung in Erwägung ziehst, solltest du am besten einen neuen Mietvertrag mit deinem Mieter aufsetzen. Im Gegenzug kannst du ihm Modernisierungen oder zusätzliche Ausstattungen anbieten.

Typische Fragen

Wann gilt eine Wohnung als möbliert?

Der Gesetzgeber legt keine Anzahl an Möbeln fest, jedoch reicht es nicht aus nur einen Tisch oder einen Schrak in die Wohnung zu stellen. Zudem muss man als Vermieter nicht zwingend nachweisen, wie teuer die Möbel schlussendlich waren.

Was kannst du als Mieter unternehmen, wenn du feststellst, dass dein Vermieter sich nicht an die Mietpreisbremse hält?
Als Erstes solltest du deinen Vermieter auf den Verstoß schriftlich aufmerksam machen. Wenn daraufhin nichts passiert, sollst du mit deinem Anwalt oder dem Mieterschutzverbund in Verbindung treten. Stellt sich heraus, dass du recht hast, kann es passieren, dass der Vermieter dir einen Teil der Miete zurückzahlen muss.
Wie entscheiden die Bundesländer, ob der Wohnungsmarkt angespannt ist?

Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt sind:

  • die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt
  • die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten
  • Durchschnitt deutlich übersteigt
    die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass neuer Wohnraum geschaffen wird
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage
Wie funktioniert die Mietbremse?

Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt = bei Mieterwechsel darf der Mietpreis nur höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen

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