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Mieterhöhung nach Modernisierung – Die 5 wichtigsten Schritte für Vermieter

Erfahre in diesem Blogbeitrag, was du bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung beachten musst.

Bei der Vermietung der eigenen Immobilie solltest du dir immer die Frage stellen, wie du diese am besten vermietest und wie du den Mietpreis erhöhen kannst. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass du die Mieten nicht willkürlich und unbegrenzt erhöhen darfst. Vergleichsmieten bzw. Mietpreisbremsen stellen schnell eine Hürde für dich als Vermieter dar. Doch gibt es überhaupt unabhängig von normalen Mieterhöhungen eine Möglichkeit, die Rendite deiner Immobilie durch Mieterhöhung zu steigern? Die Antwort lautet ganz klar ja – mit Mieterhöhungen nach Modernisierungen. Wer jetzt denkt, super, das ist ja einfach, hat leider falsch gedacht. Denn auch hier gibt es einiges zu beachten. Nachdem du dich mit diesem Blogbeitrag beschäftigt hast, steht deiner Modernisierung nichts mehr im Weg. Wir zeigen dir Schritt für Schritt wie du eine Mieterhöhung nach Modernisierung durchführst.

1.   Ist eine Mieterhöhung nach der Modernisierung möglich ?

2.  Wie kündigt man eine Modernisierungsmaßnahme an?

3.  Wie hoch darf die Miete nach der Modernisierung erhöht werden?

4.  Wie viel kann tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden?

5. Wie kündige ich die Mieterhöhung an?

Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung möglich?

Du bist als Vermieter grundsätzlich berechtigt deine Miete durch eine Modernisierungsmaßnahme zu erhöhen (§ 559 BGB ). Doch wann gilt eine Maßnahme als Modernisierung, schließlich darfst du nicht willkürlich die Miete erhöhen und auch nicht jede bauliche Veränderung gilt als Modernisierung. – Wir erklären es dir.

Du möchtest deine Miete nach einer Modernisierungsmaßnahme erhöhen, indem du die Wohnung neu streichen lässt? Dann müssen wir dich leider enttäuschen, das ist leider nicht unbedingt erlaubt. Denn eine Modernisierung muss zum einen Mehrwert für den Mieter bieten und zum anderen zur allgemeinen Verbesserung der Immobilie beitragen, ansonsten handelt es sich bei der Maßnahme um eine Instandhaltung bzw. Reparatur. Instandhaltungen und Reparaturen gelten somit als keine Modernisierung. Aus diesem Grund zählt auch das Streichen der Wohnung eher zu einer Instandhaltungsmaßnahme. Zudem bist du als Vermieter generell dazu verpflichtet, die Wohnung regelmäßig instand zu halten.

Jetzt fragst du dich natürlich, welche Maßnahmen du nun ergreifen sollst? Nach dem § 555b BGB zählen Maßnahmen die den Wohnzustand verbessern als Modernisierung. Dazu gehört:

  • Maßnahmen, die Primär- oder Endenergie sparen, beispielsweise eine bessere Dämmung, neue Fenster oder eine Solaranlage
  • Maßnahmen, die Wasser sparen – unter anderem der Einbau von Wasserzählern
  • Maßnahmen, welche die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen – z.B. neue Bäder oder Anbau eines Balkons
  • Aufgrund von gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters vorgesehene Maßnahmen – unter anderem Rauchmelder
  • Maßnahmen, die mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands (ohne Grundstücksanteil) erreichen. Dabei gibt es regionale Unterschiede. Nicht dazu zählen Kosten für Erhaltungsmaßnahmen. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen (BGH, VIII ZR 369/18)

Du kannst dich an folgenden Kriterien orientieren:

  1. Wird der Wohnzustand verbessert
  2. Profitiert der Mieter von der Modernisierungsmaßnahme?
  3. Ist die Mieterhöhung für den Mieter zumutbar?

Kannst du alle drei Fragen mit einem ja beantworten, hast du sehr gute Chancen, dass du deine Mieterhöhung erfolgreich durchführen kannst.

Außerdem ist eine Mieterhöhung bei Staffelmieten komplett ausgeschlossen. Indexmieten jedoch dürfen nur dann erhöht werden, wenn die Modernisierung aufgrund von Umständen erfolgt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 557 b II S. 2 BGB). Beim Thema Einbauküchen gibt es zudem Folgendes zu beachten:

Wird eine alte Einbauküche durch eine neue ersetzt, ist dies keine Modernisierung. Wird erstmals eine Einbauküche eingebaut, stellt dies eine Modernisierungsmaßnahme dar (Erhöhung des Wohnwertes)

Bist du dir nicht sicher, welche Modernisierungsmaßnahme am sinnvollsten ist oder ob es generell Sinn macht dein Objekt weiterzuentwickeln. Dann empfehlen wir unsere Objektberatung. Dabei zeigen wir, wie viel zusätzliches Potenzial sich in deinem Objekt steckt und wie du dich auf die kommenden Ereignisse in der Branche vorbereiten kannst.

In short

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist zulässig, wenn es sich bei der Maßnahme um eine allgemeine Verbesserung der Immobilie handelt. Die Modernisierung erhöht die Wohnqualität oder den Gebrauchswert. Achtung bei Staffelmieten, hier ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung ausgeschlossen.

Wie kündigt man eine Modernisierungsmaßnahme an

Da du nun festgestellt hast, dass deine Mieterhöhung durch Modernisierung zulässig ist, musst du deinen Vermieter über die bevorstehenden Veränderungen informieren. Dies muss mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten geschehen. Die Modernisierung ist schriftlich anzukündigen. Mündliche Ankündigung sind rechtswidrig und der Mieter kann die Modernisierungsmaßnahmen innerhalb seiner Wohnung nicht dulden.
Nach dem Paragrafen § 555c I 1 BGB muss eine Modernisierungsankündigung folgende Punkte enthalten:

  • Art und Umfang der Modernisierung
  • Beginn und Dauer der Maßnahme
  • Betrag, um den die Miete erhöht werden soll und zukünftige Betriebskosten (darf im Nachhinein nochmal angepasst werden)
  • Information über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist

Zum genaueren Verständnis gehen wir nochmal auf die einzelnen Punkte der Modernisierungankündigung ein. Mit Art und Umfang der Modernisierung verschaffst du dem Mieter eine grobe Übersicht darüber, welche Maßnahmen in seiner Wohnung getroffen werden. Daher beschreibst du die geplanten Arbeiten genau und erklärst welche Verbesserungen daraus für ihn und seine Wohnung resultieren. Bei dem Beginn und der Dauer musst du die konkrete Kalenderwoche angeben, wann die Arbeiten beginnen sollen und wie lange diese dauern. Ungefähre Angaben, was den Beginn betreffen sind unzulässig. Wenn du nach der Modernisierung die Miete erhöhen möchtest, muss dies auch schon in dem Schreiben erwähnt werden. Dabei muss die Ankündigung den Betrag enthalten, um den die Miete erhöht werden soll. Im Nachhinein darf dieser Betrag nochmal etwas angepasst werden. Jedoch musst du nicht unbedingt mitteilen, welche Veränderungen bei den Betriebskosten durch die Maßnahmen entstehen.

Investorentipp:

Wenn du eine Mieterhöhung nach Modernisierung durchführen möchtest, informiere deinen Mieter, welche Auswirkung die Modernisierung hat und was sich dadurch für den Mieter verbessert. Eine gute Kommunikation ist generell das A und O für eine gutes Mietverhältnis.

Unter einem Härteeinwand versteht man die Möglichkeit des Widerspruches, wenn die Modernisierung für den Vermieter unzumutbar ist. Reicht dein Mieter schriftlich einen Härteeinwand ein, musst darfst du die Mieterhöhung nach Modernisierung nicht Umsätzen und musst gegebenenfalls auch auf die Modernisierung verzichten. Ein Einwand kann beispielsweise auf Grund hohen Alters oder einer Krankheit eingereicht werden. Der Mieter ist dazu verpflichtet nach Erhalt der Modernisierungsankündigung die Gründe für den Härteeinwand zu beweisen. Der Mieter hat bis zum Ablauf des darauffolgenden Monats Zeit, um dem Vermieter entsprechende Gründe für einen Härtefall mitzuteilen. Wird die Wohnung allerdings in einem Zustand versetzt, der allgemein üblich ist oder wird die Modernisierung auf Grund gesetzlicher Vorgaben durchgeführt, kann sich der Mieter nicht auf einen Härtefall berufen und muss die Maßnahmen als auch die höhere Miete dulden.

Auch hat dein Mieter das Recht einen Einblick in die Rechnungsbelege / Angebote der Modernisierung zu bekommen. Des Weiteren unterliegt die Mieterhöhung nach Modernisierung einem Sonderkündigungsrecht. So kann der Mieter das Mietverhältnis für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Da eine fehlerhafte Modernisierungsankündigung fehlerhaft ist, empfehlen wir dir unsere kostenlose Musterankündigung herunterzuladen. Zudem empfehlen wir bei Unsicherheiten eine Rechtsberatung aufzusuchen.

In short

Um eine Mieterhöhung nach Modernisierung durchzuführen, muss man drei Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten die Modernisierung ankündigen. Zudem hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, sowie die Möglichkeit eines Härteeinwandes.

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Wie hoch darf die Miete erhöht werden?

Dein Mieter wurde erfolgreich über die anstehenden Modernisierungsmaßnahmen benachrichtigt. Jetzt stellst du dir natürlich die Frage, um wie viel du die Miete nach der Modernisierung erhöhen darfst. Nach § 559 BGB darfst du als Vermieter 8 % der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Doch auch hier gibt es Einschränkungen. Dabei dürfen öffentliche Förderungen und Zuschüsse nicht angesetzt werden und die Erhöhung darf maximal das Doppelte der Kostenersparnis ausmachen. Handelt es sich bei deiner Modernisierung um eine sehr teure Modernisierung, darf aufgrund der Mietsrechtsreform und den einhergehenden Kappungsgrenzen die Miete nicht mehr unbegrenzt steigen. Laut der Reform darf sich die Miete innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als um drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Dies ist der Fall, wenn die Ausgangsmiete zusätzlich höher als sieben Euro pro Quadratmeter ist. Wenn die Ausgangsmiete unter sieben Euro den Quadratmeter liegt, sind nur noch zwei Euro Erhöhung je Quadratmeter möglich.

Wenn du als Vermieter mehrere kleine Modernisierungen innerhalb kürzerer Zeit durchführst und jeweils eine dementsprechende Mieterhöhung geltend machst, musst du die Kosten, die in den letzten fünf Jahren bereits geltend gemacht wurden, anrechnen.

In short

Man kann alle fünf Jahre eine Modernisierung durchführen und aktuell 8 % der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Die Miete darf allerdings nicht um mehr als 3. Bzw. 2 Euro pro Quadratmeter steigen (siehe Kappungsgrenze)

Beispielrechnung

In einer 95,56 m² großen Wohnung mit aktuell 609,5 € monatliche Kaltmiete wird ein Bad für 10.000 € modernisiert. Demnach darf die Miete pro Jahr um 800 € steigen. Pro Monat sind das rund 67€. Es gibt also eine Erhöhung 0,70 € pro Quadratmeter. Da die ursprüngliche Kaltmiete bei 6,38€ pro Quadratmeter liegt, ist eine Steigerung von maximal zwei Euro pro Quadratmeter alle 6 Jahre zulässig. Die Miete darf auf 8,83€ durch Modernisierung steigen. Das entspricht 191,29 € monatlich. Die Maximale Investmentsumme für eine Modernisierung dieser Wohnung beträgt 28.693,50 €.

Was darf auf den Mieter umgelegt werden

Die Kosten der Modernisierung müssen sachgerecht auf den Mieter übertragen werden. Wenn also mehrere Parteien von der Modernisierungsmaßnahme betroffen sind, müssen die Kosten anteilig aufgeteilt werden. Du musst hierfür lediglich eine Berechnungsgrundlage, wie z. B. die Fläche der Wohnung in qm, bestimmen, um die Kosten an jede Wohnung anzupassen.

Falls unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen anfallen, so müssen die Kosten je nach Umfang der Maßnahmen für jede Wohnung einzeln ermittelt werden. Zu berücksichtigen ist dabei auch, ob der aus der Modernisierung resultierende Vorteil einiger Mieter höher ist als der anderer. Beispielsweise ist dies der Fall, wenn der Einbau eines Fahrstuhls den Mietern in der obersten Etage mehr Vorteile bringt als für diejenigen, die im Erdgeschoss wohnen.

In short

Die Mieterhöhung nach Modernisierung muss anteilig auf die betroffenen Parteien verteilt werden. Je nach Maßnahme kann als Grundlage die Wohnungsgröße oder der resultierende Vorteil dienen.

Wie muss die Mieterhöhung nach Modernisierung angekündigt werden?

Als letztes musst du nochmal die Mieterhöhung nach Modernisierung ankündigen. Auch wenn du dies schonmal vor Beginn der Modernisierung erfolgt ist, musst du dies auch nach Beendigung der Bauarbeiten machen. Hier musst du die tatsächlich entstandenen Kosten aufzeigen und zeigen, wie sich die neue Miete berechnet. Die Mieterhöhung wird erst zu Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Schreibens gültig.

Der Mieter ist gemäß § 561 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung zum Ablauf des übernächsten Monats berechtigt ein Sonderkündigungsrecht. Falls Sie das Mietverhältnis kündigen, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

In short

Nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter schriftlich über die tatsächlichen Kosten der Modernisierung aufzuklären und die Mieterhöhung gelten zu machen. Diese tritt zu Beginn des 3 Monats nach Erhalt des Schreibens ein.

Mustervorlage - Mieterhöhung nach Modernisierung Ankündigung

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Typische Fragen

Hat der Mieter ein Recht auf Modernisierungen?

Nein, der Mieter hat keinen Anspruch auf Modernisierungsmaßnahmen. Der Vermieter ist jeglich dazu verpflichtet vorhandene Mängel zu beheben.

Muss der Mieter die Modernieriungsmaßnahme dulden nthalten

Ja nach § 555d. Es sei denn es besteht ein Härteanfall. Trotzdem sollte man auf Kommunikation setzten für ein gutes Verhältnis

Was gilt als Modernisierung?
  • Erhöhung des Nutz- oder Wohnwertes eines Hauses/einer Wohnung
  • Verbesserung des ursprünglichen Zustands und nicht die Behebung von Schäden
  • Wirkt sich sowohl positiv auf den Immobilienwert als auch den Wohnkomfort aus
  • Typische Modernisierungsmaßnahme: Einsatz einer neuen Heizung.
Welche Modernisierungskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?

Es dürfen nur die Kosten umgelegt werden, die tatsächlich durch die Bauarbeiten entstanden sind. Wenn öffentliche Fördermittel beansprucht wurden, müssen diese abgezogen werden. Der Mieter hat das Recht die Unterlagen für die Bauarbeiten anzusehen.

Wann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung gerechtfertigt

Die Modernisierung muss einen Mehrwert für den Mieter bringen und darf nicht willkürlich durchgeführt werden. Sie soll zur allgemeinen Verbesserung der Wohnsituation führen. Nur dann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung gerechtfertigt.

Wie viel Mieterhöhung ist zulässig 2022?

Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigern (Kappungsgrenze). In Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten existiert für die Mieterhöhung sogar eine Grenze von 15 Prozent. Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich mitteilen.

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