Die Zustandsanalyse einer Immobilie ist zusammen mit der Standortanalyse der wichtigste Punkt bei der Objektprüfung. Denn es gilt generell der Grundsatz “Gekauft wie gesehen”. Damit du also sicherstellst, dass du beim Kauf nichts Wichtiges übersiehst, haben wir dir zusammengefasst, auf was du alles achten musst und ab wann es sinnvoll ist, einen Gutachter zu beauftragen.
1. Was muss bei den Gewerken geprüft werden?
2. Worauf muss sonst noch geachtet werden?
3. Wozu brauchst du einen Gutachter?
Was muss bei den Gewerken geprüft werden?
Um den Zustand einer Immobilie zu analysieren, solltest du vor allem die Gewerke prüfen. Dazu gehören Wasserleitungen, Fenster, Heizungen, Elektrik etc. Die Gewerke sind quasi die Organe des Hauses. Wenn hier etwas anfällt, ist es immer sehr kostenintensiv.
Auch wenn der Keller nicht zu den Gewerken gehört, solltest du diesen genau ins Auge nehmen. Hierbei musst du Ausschau nach Feuchtigkeit und Ausblühungen halten. Zudem musst du die Statik und den Zustand der Balken checken. In den oberen Ecken verstecken sich oft Feuchtigkeitsschäden und andere Ausblühungen.
Um den Zustand zu überprüfen, kannst du alte Handwerkerrechnungen vom Verkäufer anfordern, wenn dieser etwas modernisiert hat. Des Weiteren solltest du dir den EnergieausweisDer Energieausweis ist ein Dokument, das Daten zur Energieeffizienz und zu den anfallenden... des Objektes anschauen. Dieser gibt Aufschluss über den Sanierungsbedarf. Auch solltest du die Besichtigung gegebenenfalls mit einem Spezialisten durchführen, um nichts Wichtiges zu übersehen. Wenn es sich um eine Wohnung handelt, macht auch ein Gespräch mit der Hausverwaltung Sinn. Diese kennt das Objekt am besten und weiß, was gemacht wurde und was ansteht.
Worauf muss sonst noch geachtet werden?
Da der Grundsatz: „Gekauft wie gesehen“ gilt, ist es neben der Analyse der Gewerke auch enorm wichtig auf weitere Dinge zu achten. Passe bei der Besichtigung auf feuchte Stellen, insbesondere im Bad, auf. Nimm also ein Feuchtigkeitsmessgerät und messe an verschieden Stellen. Auch ein muffiger Geruch kann ein Indiz für ein Feuchtigkeitsproblem sein. Des Weiteren solltest du herausfinden, ob es in der Vergangenheit schonmal einen Wasserschaden gab und wenn ja, was die Ursache dafür war und wie der Schaden behoben wurde. Nur so kannst du sicherstellen, dass du nichts übersiehst.
Außerdem solltest du dein Objekt immer bei Tag besichtigen, da so Schäden leichter sichtbar sind und du den Zustand besser einschätzen kannst. Gerne werden Mängel übermalt und im Tageslicht kannst du die frisch übermalten Stellen leichter erkennen. Achte bei der Fassade auf Risse in der Hauswand. Diese können ein Hinweis auf Statikprobleme sein.
Auch solltest du Instandhaltungskosten miteinplanen. In der Regel rechnet man mit einer Hauslebenszeit von 80 – 100 Jahren. Aber trotzdem benötigen einzelne Bauteile schon früher eine Wartung.
In short
Lass die Besichtigung bei Tageslicht stattfinden und nehme eine Checkliste mit, um nichts zu vergessen. Denn du musst nicht nur die Gewerke auf Herz und Nieren prüfen, sondern auch noch viele weitere Bestandteile des Objektes.
Wozu brauchst du einen Gutachter?
Oft empfiehlt es sich, einen Gutachter mit zur Besichtigung zu nehmen. Es ist schwer alles gleichzeitig im Blick zu behalten und nichts zu vergessen. Dies gilt vor allem für Anfänger. Insbesondere bei den Themen Dach, Fassade & energetische Sanierung braucht es ein geschultes Auge. Auch ist es immer sinnvoll, bei Immobilien, die älter als 30 Jahre sind, einen Gutachter zu Rat zu ziehen. Denn in den 1960er und 1970er wurden oft gesundheitsschädlich Baumaterialien wie z.B. Asbest, PVC und Kunststofffasern verwendet.
Der Gutachter prüft als erstes alle relevanten Unterlagen. Im Anschluss achtet er bei der Begehung der Immobilie darauf, wo noch Sanierungsbedarf besteht, wie die Immobilie gepflegt ist, welche sichtbaren Schäden vorhanden sind und wie hoch der Energieverbrauch des Gebäudes ist. Sowie ob es feuchte Stellen gibt.
Man unterscheidet bei den Gutachtern zwei Arten von Gutachtern. Welche Art von Gutachter du wählst, hängt davon ab, ob du das Gutachten entweder für persönliche Zwecke benötigst oder für ein gerichtfestes Verkehrsgutachten. Bei persönlichen Zwecken darf der Gutachter auch ein Immobilienmakler oder ein Sachverständiger sein. Für ein gerichtfestes Verkehrsgutachten benötigst du ein vereidigter Sachverständiger.
In short
Wenn du dir nicht sicher bist, ob du den Zustand einer Immobilie richtig beurteilen kannst, empfehlen wir dir Unterstützung von einem Gutachter zu holen. Welche Art von Gutachter du brauchst, hängt vom Zweck ab.
Modernisierungsbedarf
Die Zustandsanalyse ist auch enorm wichtig, da Käufer oft den Modernisierungs- und Sanierungsbedarf unterschätzen, besonders die damit verbundenen Kosten. In folgenden Räumen solltest du den Modernisierungsgrad prüfen:
- Bad/Sanitär
- Küche
- Böden
- Wänden
- Dach
Wenn eine Modernisierung notwendig ist, kannst du dich fragen, ob der QM-Preis für den Zustand gerechtfertigt ist. Was müsste gemacht werden und kann dadurch ein höherer Kauf- oder Mietpreis erzielt werden?
Du kannst dich grob an folgenden Richtwerten orientieren:
- Fassadenfarbe: alle 5-10 Jahre
- Fassade: ca. 40 Jahre
- Fenster und Türen: 25 – 30 Jahre
- Dach: 20-50 Jahre, die hängt stark vom verwendeten Material ab
Gemeinschaftseigentum & Sondereigentum
Wenn du eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufst, gibt es zudem noch weitere Dinge zu beachten. So solltest du nicht nur die Wohnung analysieren, sondern das gesamte Objekt. Damit du das machen kannst, solltest du die Eigentümerversammlungsprotokolle anfordern. Hier kannst du nachlesen, welche Probleme vorhanden sind. Was bereits an Reparaturen beschlossen bzw. schon umgesetzt wurde. Am besten forderst du die Protokolle der mindestens letzten drei Jahre an. Auch kannst du über die Protokolle oftmals herausfinden, wie hoch die Instandhaltungsrücklagen sind. Hierbei solltest du auch berechnen, ob diese hoch genug sind und nicht zu knapp bemessen.
Doch wie kommst du an die Eigentümerversammlungsprotokolle?
Jeder Eigentümer hat das Recht die Protokolle einzusehen. Zudem kann er sein Recht auf Kaufinteressenten & Mieter übertragen. Am besten lässt du dir vom Eigentümer eine Vollmacht ausstellen. So kannst du problemlos die Protokolle anfordern.
Investorentipp:
Wir empfehlen dir mit der Hausverwaltung zu telefonieren und sich mit ihr gut stellen. So kannst du nach dem Haus, dem Klima und den kommenden Renovierungen fragen und bekommst einen guten Einblick in die Eigentümergesellschaft. Hier erhälst du auch Auskunft über die Instandhaltungsrücklage.
Begleitete Sanierung
Wir bieten begleitete Sanierungen an. So kannst du über uns Objekte in unsanierten Zustand inklusive der Sanierung bzw. Renovierung erwerben. Der Vorteil ist, dass du etwas geringerer QM-Preise im Vergleich zu frisch sanierten Objekten hast und dementsprechend auch eine höhere RenditeGibt an, wie sich das Objekt im Verhältnis zu den Mieteinnahmen rechnet. Sie kann ein ers.... Durch die begleite Sanierung sparst du dir die Erstellung des Sanierungsplans. Zudem stehen schon qualifizierte Handwerker zur Verfügung. Sodass du dir keine Gedanken machen musst. Das Ziel der Sanierung ist es, dass durch den verbesserten Zustand eine Wertschöpfung stattfindet. Teilweise kannst du durch ausgewiesene Rechnungen zusätzlich Steuern sparen, wir zeigen dir, wie das geht.
Objektoptimierung
Zusätzlich begleiten wir unsere Eigentümer und Anleger bei ihrer Objektoptimierung und Prüfung. Dabei erstellen wir zunächst eine Strategische Analyse inklusive Maßnahmenplan und Gewerke/Zustandsbetrachtung. Danach betreuen wir die komplette Umsetzung und kümmern uns um die Neuvermietung sowie Ausstattung. Wenn es dich interessiert, wie viel Potenzial in deinem Objekt steckt, melde dich gerne.