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Die Entwicklung einer Finanzierungsstrategie

In diesem Blogbeitrag erfährst du, wie du deine Finanzierungsstrategie entwickelst.

Du hast dir schon Gedanken über deine Investmentstrategie gemacht und musst dich jetzt für eine Finanzierungsstrategie entscheiden. Dann ist dieser Blogbeitrag genau das Richtige. Wir zeigen dir, wie du deine Finanzierungsstrategie entwickelst, welche Zinsbindungen dabei möglich sind und wie du das Risiko einer Immobilie in deine Strategie integrierst. Denn je gründlicher die Finanzierungsstrategie geplant ist, desto geringer ist das Risiko und desto mehr Potenzial bietet dir dein Investment. 

1.   Entwicklung einer Finanzierungsstrategie 

2.   Zinsbindungsfrist

3.   Risiko einer Immobilie in die Finanzierungsstrategie integrieren

4.   Beispiel: Fix & Hold

Entwicklung einer Finanzierungsstrategie

Die Entwicklung einer Finanzierungsstrategie ist nicht einfach. Denn es gibt nicht “die” richtige Strategie, sondern du hast die Qual der Wahl zwischen vielen verschiedenen. Daher solltest du dir zunächst Klarheit über deine Investment- & Objektstrategie verschaffen. Dies ist essenziell, um später sicherzustellen, dass sich deine Finanzierungsstrategie auch in deiner generellen Strategie widerspiegelt. Zudem ist es enorm wichtig unklare Strategien zu vermeiden.

Auch bei der Finanzierungsstrategie sollst du dir zunächst einen Überblick über dein Eigenkapital verschaffen. Um zu ermitteln, wie viel Eigenkapital du zur Verfügung hast, musst du eine Vermögensaufstellung durchführen. Diese beinhaltet eine Einnahmen- und eine Ausgabenseite. Aus der Differenz von Einnahmen und Ausgaben, ergibt sich dann der Haushaltsüberschuss. Mit einem Teil des Überschusses kannst du dann Investitionen tätigen.

Bei der Suche nach der richtigen Strategie wirst du auf zeitliche und objektartspezifische Strategien treffen. Bei der zeitlichen Finanzierungstrategie solltest du überlegen, ob du bei deinem Investment eine langfristige oder kurzfristige Strategie verfolgst. Anhand dessen kannst du dann überlegen welche Darlehensform für dich am besten geeignet ist. Das gilt auch beim Objekt. Kaufst du z. B. ein sehr altes, renovierungsbedürftiges Haus, solltest du mehr Eigenkapital als Liquiditätsreserve einplanen. Auch kannst du die verschiedenen Finanzierungsformen für deine Strategie optimal einsetzen, beispielsweise durch Ausnutzen der Zinsphasen. Des Weiteren solltest du festlegen, ab welchem Zeitpunkt du über eine Anschlussfinanzierung nachdenkst. Dies ist schon bis zu 3 Jahre vor Auslauf des Darlehens möglich.

In short

Die folgenden Fragen können dir bei der Entwicklung deiner Strategie helfen.

  • Welche Zinsbindungsfrist ist für dich am sinnvollsten?
  • Wie viel Eigenkapital hast du zur Verfügung?
  • Welches Risiko birgt deine Immobilie?
  • Wie möchtest du deine Immobilie entwickeln?
Strategie Schachfiguren

Welche Zinsbindungsfrist ist für mich am sinnvollsten?

Insbesondere die Zinsbindung kannst du gut in deine Finanzierungsstrategie mit einbinden. Denn du kannst zwischen einer kurzen (z. B. variables Darlehen) oder einer langen Zinsbindung (z. B. Annuitätendarlehen) wählen. Generell gilt, je länger die Zinsfestschreibung ist, desto höher wird der Zins. Denn die Banken wollen für die Sicherheit, die die langfristige Bindung bietet, bezahlt werden. Erhöhst du jedoch deinen Tilgungssatz um 0,5 Prozent verbessert sich dein Zins um 0,2 – 0,3 Prozent.

Kurzfristige Zinsbindung

Bei der kurzfristigen Zinsbindung hast du die Gefahr von steigenden Zinsen, denn der Zins wird regelmäßig an den Zinsmarkt angepasst. Weißt du, dass der Kredit schnell wieder abbezahlt, die Immobilie schnell weiterverkauft oder im Wert gehoben wird, kannst du von kurzfristigen Zinsfestschreibungen auf jeden Fall profitieren. Denn durch die Aufnahme eines höheren Risikos, bekommst du niedrigere Zinskonditionen. Jedoch musst du damit rechnen, dass die Zinsen auch schnell wieder steigen können.

Langfristige Zinsbindung

Die langfristige Option bietet dir mehr Sicherheit, da der Tilgungsanteil von Anfang an klar ist und sich über die Zeit nicht verändert. Daher profitierst du von einer hohen Planungssicherheit. Die langfristige Festschreibung lohnt sich bei längerfristigen Investments, wo klar ist, dass das Objekt nicht direkt wieder verkauft wird z. B. bei einem Buy & Hold.

In short

Um den richtigen Zeitraum festzulegen, sollte man die Vor- und Nachteile abwägen: Je länger die Festschreibung, desto höher ist die Planungssicherheit. Jedoch ist eine Kündigung nur in Ausnahmefällen ggf. mit Vorfälligkeitsentschädigung möglich und du musst mit höheren Zinsen rechnen.

Risiko einer Immobilie in die Finanzierungsstrategie integrieren

Auch das Risiko deiner Immobilie, kannst du in die Finanzierungsstrategie integrieren. So solltest du vor allem bei einem hohen Zustands- und Standortrisiko einen höheren Tilgungssatz wählen. Generell kann man festhalten, je höher das allgemeine Risiko ist, desto höher muss der Tilgungssatz oder die anfänglich geleistete Tilgung sein.

Bei einem sanierungsbedürftigen Objekt kannst du dir die geplanten Maßnahmen auch teilweise mitfinanzieren lassen. Wichtig hierbei: die gesamte finanzierende Summe, darf nicht den Objektwert überschreiten.

Beispiel: Fix&Hold

Ein Beispiel wie man die Finanzierungsstrategie optimal für seine Immobilienstrategie ausnutzen kann ist der Fix & Hold. Beim Fix & Hold kannst du erst ein kurzfristiges Darlehen aufnehmen und dann das Objekt aufwerten. Ist das Objekt saniert gehst du wieder zur Bank und bittest um eine Neubewertung. Nach der Neubewertung nimmst du dann ein Annuitätendarlehen auf. Der Grund hierfür ist, dass durch die Wertsteigerung, die Immobilie nicht mehr so ein hohes Risiko für die Bank bringt und du somit bessere Zinskonditionen erhältst.

Generell empfehlen wir dir das Thema Finanzierung mit einem Experten zu besprechen, denn es ist sehr komplex und bietet einige Stolperfallen!

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