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C02 Steuer Immobilien

In diesem Blogbeitrag erfährst du, welche Auswirkung die C02 Steuer auf die Immobilienbranche hat und wie sich dies in der Heizkostenabrechnung widerspiegelt.

Die Einführung der C02 Steuer 2022 im Bereich Wärme und Verkehr hat sich in Deutschland deutlich spürbar gemacht. Nun soll 2023 zusätzlich ein Zehnstufenmodel eingeführt werden. Das Model regelt wie die C02-Steuerlast zwischen dem Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Daher haben wir einen Rechner entwickelt, der aufzeigt, welche Kosten zusätzlich auf Vermieter zukommen. Zudem schauen wir uns an, welche Rechte und Pflichten es diesbezüglich im Immobilienbereich gibt und was sich bei der Erstellung Heizkostenabrechung ändert.

1. Grundlagen CO2 Steuer

2. Aktueller Stand in der Immobilienwelt

3. Zehnstufenmodel

4. Ausnahmen C02 Steuer Immobilien

5. Berechnungstool: Berechnung der zukünftigen C02 Steuerlast bei der Heizkostenabrechnung

6. Fazit

Grundlagen C02 Steuer

Die Bundesregierung hat 2021 eine C02 Bepreisung im Bereiche Wärme und Verkehr eingeführt. Diese ist auch unter dem Namen „Brennstoffemissionshandelgesetz“ bekannt. Das Gesetz sieht vor, dass Unternehmen, die Benzin, Diesel, Heizöl oder Erdgas verkaufen eine C02 Steuer bezahlen müssen. Aktuell zahlen die Unternehmen 25 Euro pro Tonne C02. Der Preis soll bis 2025 kontinuierlich steigen und 2025 55 Euro betragen. Ab 2026 soll dann der Preis durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Somit erhöht der Staat Schritt für Schritt den Druck auf die Unternehmen C02 einzusparen. Doch nicht nur die Unternehmenswelt ist von der Einführung der zusätzlichen Steuer betroffen, denn die Unternehmen legen die Kosten auf die Bevölkerung um. Somit trägt diese auch einen großen Teil der Steuerlast. Sei es beim Autofahren oder beim Heizen der Wohnungen. Die Steuer wird von der Bevölkerung automatisch über den Abgabepreis bezahlt und muss nicht gesondert an das Finanzamt abgegeben werden. Generell will das Brennstoffemissionshandelgesetz erreichen, dass es zu einer Verringerung der Emissionen resultierende Erderwärmung sowie die Versauerung der Meere kommt.

Steigerung der C02 Steuer Immobilien

Aktueller Stand in der Immobilienwelt

Aktuell tragen Mieter noch allein die volle Last. Das bedeutet, dass der Vermieter die gesamte Steuerlast in Zuge der Heizkostenabrechnung auf den Mieter umlegen darf. Jedoch hat die Bundesregierung für den 1. Januar 2023 ein Zehnstufenmodel beschlossen, welches die Steuer zwischen Vermieter und Mieter aufteilt und somit die Vermieter zwingen soll ihre Häuser energieeffizienter zu gestalten.

Zehnstufenmodell

Durch die Einführung des Zehnstufenmodells erhöht die Regierung zusammen mit dem Brennstoffemissionsgesetz den Druck auf die Vermieter, ihre Immobilien energieeffizient zu gestalten. Denn durch das Stufenmodell kann der Vermieter nicht mehr einfach die Steuer auf den Mieter umlegen, sondern das Model regelt die Aufteilung. So erhofft sich die Regierung, Vermieter dazu anzuregen Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen und somit die Belastung für die Umwelt zu verringern. Es soll als Anreiz dienen Wohnobjekte energetisch zu sanieren.

Die nachfolgenden Abbildung zeigt, wie die Aufteilung der C02 Preise auf den Mieter und Vermieter erfolgt. Die einzelnen Stufen des Zehnstufenmodels entsprechen dabei in etwa den Energieeffizienzklassen. Die Kohlendioxidkosten werden entsprechend dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche abgestuft und damit anhand der energetischen Qualität des Gebäudes verteilt. Eigentümer eines Objektes mit einer Energiebilanz von <12 haben das Recht die gesamten Zusatzkosten auf den Mieter zu verlagern. Hat dein Objekt jedoch eine Energiebilanz zwischen 32-37, darf nur 50% abgerechnet werden. 

Durch die neuen Regulierungen empfehlen wir jedem Eigentümer, sich Gedanken zu machen, wie dem entgegengewirkt werden kann, beziehungsweise, ob eine Modernisierung in Frage kommt. Gerne beraten wir dich in unserer Optimierungsberatung und schauen, wie die Energieeffizienz der Objektes möglichst effizient und kostengünstig verbessert werden kann. Denn wie schon erwähnt, werden die Kosten für Vermieter immer höher, vor allem für Besitzer von schlecht modernisierten Objekten. Denn nur noch in sehr gut gedämmten Objekten müssen die Mieter die Steuer alleine tragen. In einem Haus mit einer besonders schlechten Energiebilanz, verbleiben 90% der Kosten bei dem Vermieter. Der Mieter zahlt hier nur 10%. Generell kann man sagen, dass der vom Vermieter zu tragende Anteil an Steuer umso höher ist, desto schlechter die Energiebilanz des Gebäudes ist.

Doch wo gilt überall das Zehnstufenmodel und was passiert, wenn ich mein Objekt selbst nutze?
Zunächst einmal gilt das Model für alle Gebäude, die zum Wohnen genutzt werden. Jeder Eigennutzer, muss leider die gesamte Steuerlast tragen unabhängig von der Energiebilanz des Objektes. Das Zehnstufenmodel greift lediglich bei vermieteten Objekten. Der Vermieter ermittelt im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Der vom Mieter zu zahlende Anteil, wird in der Heizkostenabrechnung als Anteil der Kohlenstoffdioxidkosten ausgewiesen. Hier muss dem Mieter auch mittgeteilt werden, wie das Objekt eingestuft wird.
Aufteilung der C02 Steuer bei Immobilien

Auswirkungen für den Vermieter

Der Druck auf die Vermieter zur energetischen Optimierung ihrer Objekte, wird durch die stark ansteigenden C02-Preise, etwas größer. Wie in der unterstehenden Abbildung deutlich erkennbar, wird es insbesondere für Objekte mit einer schlechten Energieklasse über die Jahre schnell teurer.
Allerdings halten sich die zusätzlichen Kosten mit zwischen 10 – 160 Euro pro Jahr in Grenzen. Bei einem richtig kalkulierten Objekt stellt diese Neuerung kein K.O. Kriterium dar.

Dennoch empfehlen wir jedem sich jetzt Gedanken zu machen, wie die Immobilie energetisch effizient gestalten werden kann. Zwar mag auf den ersten Blick eine Sanierung deutlich teurer wirken, als sie vielleicht im Vergleich zu der Steuerlast ist. Aber langfristig gesehen kann es sehr sinnvoll sein, insbesondere, wenn die Energieklasse sehr schlecht ist. Durch Moderniersierungsmieterhöhungen können die Kosten der Maßnahmen auf die Mieter umlegt werden. Auch der Mieter wird von der Optimierung profitieren, denn dieser kann leichter beim Energieverbrauch sparen. Das erhöht die generelle Attraktivität des Objektes in der Vermietung und Vermarktung. Zusätzlich wirkt sich eine solche Maßnahme werterhaltend oder sogar wertsteigernd aus. So wird eine Win-Win-Win Situation für das Objekt / den Vermögensaufbau, den Mieter und die Umwelt geschaffen.

Auch der Umstieg auf alternative Heizmöglichkeiten, kann erhebliche Kosten sparen. Ein Umstieg auf Biogas vermeidet sogar komplett die CO2 Steuer. Alternativ können klimaschonende Heizungssysteme eingebaut und energetische Sanierungen durchgeführt werden. Im nächsten Blogbeitrag beschäftigen wir uns mit der Frage welche Vor- und Nachteile alternative Heizmöglichkeiten haben. 
Abbildung C02 Steuer - Zehnstufenmodel

Ausnahmen C02 Steuer Immobilien

Es gibt vier wichtige Ausnahmen bei der Zehnstufenmodelregelung: 
Wenn staatliche Vorgaben verbieten oder energetische Sanierungen eingeschränkt werden (z.B. Denkmalschutz)

In Milieuschutzgebieten, wo Aussehen des Objektes nichts verändert werden darf

Wenn Regelungen den Eigentümern vorgeben, über welche Anbieter sie versorgt werden (z. B. örtliche Fernwärmenetze)

Bei diesen drei Ausnahmen kann es sein, dass der Vermieter sich nicht oder nur teilweise an den Kosten beteiligen muss.

Gewerbe/Geschäftsgebäude die nicht bewohnt sind

Auch das Gewerbe stellt eine Ausnahme da. Hier teilen sich Vermieter und Mieter sich die Kosten zu 50%.

Berechnungstool: Berechnung der zukünftigen C02 Steuerlast bei der Heizkostenabrechnung

Wie hoch ist die Belastung meiner Immobilie ? Wie viel Mehrkosten kommen auf mich als Eigentümer und meine Mieter zu ? In unserem Berechnungstool kann das genauestens kalkuliert werden. Anschließend eine Erklärung, wie unserer C02 Rechner funktioniert und wo die Informationen zum Ausfüllen eingeholt werden können. Im Rechner können die Betrachtungsjahre 2023 bis 2027 ausgewählt werden. Des Weiteren zeigen wir, wie sich die Kosten von Vermieter und Mieter verändern, wenn sich die Energiebilanz des Hauses verbessert. . Wir empfehlen, erstmal eine Energiestufe besser zu kalkulieren, denn diese Verbesserung ist realistisch.

Schritt 1: Generelle Angaben

Beim Feld “Betrachtungsjahr” kann entschieden werden, für welches Jahr die Betrachtung durchgeführt werden soll. Dies ist relevant, da sich die C02 Steuer pro Jahr erhöht (siehe Blogbeitrag) und sich somit auch die Steuerlast für Vermieter und Mieter verändert. Des Weiteren werden hier die Informationen über den Energieträger und die Energiebilanz erfasst. Wurde der Energieausweis vor 2021 ausgestellt, kann es sein, dass noch eine zusätzlicher Berechnungsschritt notwendig ist. Ist also keine Energiebilanz vorhanden, musst in dem entsprechenden Feld “nein” ausgewählt werden und es erscheint ein neues Fenster, wo die Energiebilanz berechnet wird.

Vorschau C02 Steuer Rechner

C02-Steuerrechner

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Falls Unsicherheiten bestehen, ob sich es lohnt das Objekt weiterzuentwickeln, empfehlen wir unsere Objektberatung. Dabei zeigen wir, wie Eigentümer sich auf die kommenden Ereignisse in der Branche vorbereiten können und wie viel zusätzliches Potenzial sich in dem Objekt verbirgt.

Fazit

Generell macht es aus unseren Augen Sinn zu schauen, wie man in Zukunft Immobilien energieeffizienter gestalten kann (Werterhalt/Wertsteigerung, Nachfragesteigerung, Modernisierungsmieterhöhung, Umwelt). Jedoch verfehlt das Zehnstufenmodel in manchen Bereichen den Sinn und Zweck, denn besonderes Eigenheimbewohner werden belastet, da diese unabhängig von der Energieklasse ihres Objektes den vollen Betrag zahlen müssen. Generell sind die Kosten pro Jahr auch bei einer schlechten Energieklasse nicht besonders hoch, sodass dadurch kaum Druck auf die Vermieter ausgeübt wird. Da wir sehr umweltbewusst agieren und schon seit einiger Zeit eine intensive Energieprüfung aller Objekte durchführen, wäre es aus unserer Sicht sinnvoller, zunächst Objekte mit einer sehr schlechten Energieklasse zu einer Verbesserung zu zwingen und diese ansonsten zu bestrafen. 

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