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Existiert eine Immobilienblase in Deutschland? 

In diesem Blogbeitrag erfährst du, wie eine Immobilienblase entsteht und ob diese in Deutschland existiert.

Die Immobilienblase ist ein weit gefürchtetes und diskutiertes Thema. Besonders seit der Krise 2008 in den USA hindert es immer mehr Menschen an der Investition in Immobilien. Doch existiert die Immobilienblase wirklich? Und was würde passieren, wenn die Immobilienblase platzt? Das und viele weitere Informationen rund um das Thema erfährst du in diesem Beitrag. 

  1. Was versteht man unter einer Immobilienblase? 

  2. Die Blase in den USA 2008  

  3. Von was hängt die Existenz einer Blase ab?  

  4. Existiert eine Immobilienblase in Deutschland? 

  5. Wann platzt eine Immobilienblase? 

  6. Was passiert, wenn die Blase platzt?

  7. Fazit 

Was versteht man unter einer Immobilienblase? 

Bei der Immobilienblase handelt es sich um eine Spekulationsblase, bei der der Wert der Substanz in den Hintergrund rückt. Die Blase entsteht, wenn sich Angebot und Nachfrage nicht mehr im Gleichgewicht befinden und eine zu hohe Nachfrage bei einem geringen Angebot existiert. Dadurch werden die Immobilien zu immer höheren Preisen angeboten, da die Nachfrage auf jeden Fall vorhanden ist und man so zu jedem Preis einen Käufer findet.  

Irgendwann kommt es dann aber zur Überbewertung. Das bedeutet, dass die Preise den eigentlichen Substanzwert übersteigen. Wollen die Menschen dann nicht mehr zu diesen Preisen kaufen und die Nachfrage bricht extrem ein, spricht man von einer platzenden Immobilienblase.  

Die Entstehung einer Immobilienblase kann man in zwei Arten unterteilen: 

Fiskalinduzierte Immobilienblase: 

Der Staat kann durch Regulierungen das Angebot und die Nachfrage bestimmen. Dies kann er zum Beispiel durch Steuersenkungen oder Erhöhungen in bestimmten Bereichen erreichen. Auch kann dies durch Neubauförderungen entstehen. Wenn die Blase durch den Staat verursacht wird, spricht man also von einer fiskalinduzierten Immobilienblase 

Kreditinduzierte Immobilienblase: 

Bei der in der USA 2008 geplatzten Blase, handelte es sich um eine kreditinduzierte Blase. Denn die Blase ist durch die Kreditvergabe von Banken entstanden. Denn je mehr Personen sich eine Immobilie leisten können, bzw. desto einfacher die Kreditkonditionen sind, desto wahrscheinlicher ist auch die Entstehung der Blase. Vor allem eine schlechte Kreditabsicherung das Risiko einer Blasenbildung. 

Die Blase in den USA 2008 

Das Platzen der Immobilienblase in den USA hatte weltweit für sehr großes Aufsehen gesorgt. Denn 2008 kam es in den USA aufgrund der vielen und risikoreichen Kreditvergaben zum Platzen. Hierzu muss man jedoch erwähnen, dass im Vergleich zu Deutschland die USA sehr lockere Kreditvergaben hat. Denn die Banken vergaben oft risikoreiche Kredite. Zudem herrscht in den USA keine Tilgungspflicht und es findet keine Objektsubstanzprüfung statt. So werden auch Kredite an Menschen mit geringer Bonität vergeben. Daher kam es in den USA zu einer hohen Verschuldung der Haushalte. Als Folge konnten die Menschen ihre Kredite nicht zurückzahlen. Trotzdem reagierten die Banken nicht und vergaben weiter viele Kredite. Somit mussten die Banken selbst Kredite aufnehmen, um ihr tägliches Geschäft weiterhin zu bewerkstelligen und andere Banken gingen sogar Bankrott. Als Folge entstand 2008 die Finanzkrise, bei der viele Menschen in den USA ihre Häuser verloren. Auch in anderen Teilen der Welt, war die Auswirkung der Finanzkrise deutlich spürbar.   

Von was hängt die Existenz einer Blase ab?

Bei der Entstehung einer Immobilienblase spielt vor allem das Angebot und die Nachfrage eine sehr große Rolle. Denn steigende Preise allein haben keine Aussagekraft über die Entstehung. Solange die Nachfrage hoch ist und das Angebot im Vergleich dazu gering, ist die Wahrscheinlichkeit einer Entstehung Blase sehr gering. Trotzdem spielen auch viele andere Komponenten eine entscheidende Rolle 

Zum einen ist die Überbewertung wichtig, also das der Marktwert den Sachwert übersteigt und der Verkaufspreise nicht mehr verhältnismäßig zum Objekt steht. Dazu gehört auch der generelle Immobilienpreisanstieg, denn die Immobilienpreise steigen entkoppelt von der Inflation. Entgegen wirken allerdings die Preissteigerung im Bereich Rohstoffe und Bau. So steigt auch der Substanzwert der Immobilien immer weiter an. Eine Blase gibt es dann, wenn die Preise zu keinem Verhältnis zur Inflation, generellen Preiserhöhungen und Substanzwert stehen. Aber selbst an einem solchen Punkt, kann eine besonders hohe Nachfrage die Bildung einer Blase verhindern.

Auch staatliche Regulierungen können zur Entstehung einer Immobilienblase beitragen, beispielsweise durch die Förderung von Neubauten. So wird der Bau von Neubauten interessant und das Angebot steigt extrem. Zudem kann die Kreditvergabe die Entstehung einer Blase ankurbeln. Denn es kann zu Überfinanzierung kommen und das Risiko für eine Finanzierung wird zu hoch. Man spricht von einer Überfinanzierung, wenn Immobilien mit 110% oder höher Finanzierungen finanziert werden. 

Existiert eine Immobilienblase in Deutschland?   

Jetzt stellt sich natürlich die Frage, ob eine Immobilienblase in Deutschland existiert. Diese Frage kann man erstmal verneinen, denn man kann keine generelle Aussage über ganz Deutschland treffen. Die Existenz hängt nämlich vom Standort ab. Der Grund hierfür ist, dass in jedem Standort ein eigener Immobilienmarkt mit entsprechender Nachfrage bzw. Angebot herrscht. Dies kann manchmal auch innerhalb einer Stadt je nach Viertel variieren. Sicherlich gibt es in Deutschland Standorte, in denen eine Immobilienblase entsteht, aber es gibt nun mal auch viele Standorte, in denen man eine Blase erstmal ausschließen kann. 

Argumente für die Existenz einer Immobilienblase

Zum einen machen die aktuell steigenden Zinsen die Investition in Immobilien uninteressanter, beziehungsweise können sich auch weniger Menschen die Immobilien leisten. Daher kann die Nachfrage nach Immobilien sinken. Jedoch sei hier gesagt, dass dies abhängig vom Standort ist. In einem A Standort wird höchstwahrscheinlich die Nachfrage nicht so stark sinken, wie in einem D Standort. Da die Nachfrage nach Wohnraum in einem A-Standort extrem hoch ist, wohingegen die Vermietung eines Objektes in einem D Standort sehr viel komplizierter ist. In schwächeren Standorten werden früher oder später die Kaufpreise korrigiert, da ansonsten die Finanzierung immer schwerer wird und keine Verkäufe mehr stattfinden können. Da allerdings der Immobilienmarkt sehr langsam reagiert, kann es nicht sein, dass wie bei Aktien die Preise von heute auf morgen in den Keller rauschen. Das liegt unter anderen an den vielen Akteuren, die bei der Preisbildung eine Rolle spielen. Beispielsweise Makler oder Vermittler, die den Eigentümern einen Preis versprechen, es dann noch etwas teurerer als Angebot hochladen und zu welchem Preis wirklich verkauft wird, ist der Öffentlichkeit nicht bekannt.

Die Banken werden berechtigter Weise bei der Kreditvergabe strenger und das macht die Investition noch uninteressanter und unnötig komplizierter. Das führt dazu, dass sich nicht mehr so viele Menschen Immobilien leisten können und allgemein die Nachfrage nach Eigentum sinkt. Parallel steigt dann aber die Nachfrage nach Mietwohnungen. Denn gewohnt werden, muss immer.

Aus unserer Sicht, sind trotzdem einige Regionen in Deutschland überbewertet, da in diesen Regionen die Nachfrage nicht so hoch ist, aber trotzdem unverhältnismäßig viel gekauft wurde, aufgrund der günstigen Kredite und der dementsprechend ansprechenden Rentabilität. Ebenfalls wurden in den letzten Jahren sehr viele 110% Finanzierungen vergeben. Dies ist aufgrund der aktuellen Zinssituation jedoch rückgängig. Auch liegen teilweise Überbewertungen aufgrund der höheren Materialpreise vor. Problematisch wird es, wenn die hohen Preise auf eine niedrige Nachfrage nach Wohnraum treffen. Es ist abzusehen, dass einige schwache Regionen in Zukunft Preisverfälle bekommen werden. 

Argumente gegen die Existenz einer Immobilienblase

In Deutschland ist die Finanzierung von Immobilien viel strenger als in anderen Ländern. Dies wird in Zukunft auch durch Basel III und die Kapitalpufferhöhung der BaFin verstärkt. Inzwischen werden auch 100% / 110% Finanzierungen immer weniger bewilligt und die Tendenz geht immer mehr in Richtung 80% Finanzierungen. Zudem werden in Deutschland im Schnitt nur 80% des Verkehrswertes beliehen und die Bank verwendet keine Marktdaten, sondern die Daten vom Gutachterausschuss. Diese sind jedoch 2-3 Jahre alt und dementsprechend etwas niedriger als der aktuelle Marktwert. Auch wirken Banken mit ihrer intensiven Substanzprüfung der Entstehung einer Immobilienblase entgegen. Auch gibt es nicht überall überteuerte Immobilienpreise. Das ist vor allem in ländlichen Regionen der Fall. Aktuell sind die deutschen Haushalte auch nicht Überverschuldet und aufgrund des aktuellen Rohstoffmangels gibt es weniger Neubauten als die Jahre zuvor. Die Bank achtet also strenger darauf, dass die Kredite, die sie vergibt, durch den Wert der Immobilie und die entsprechende Bonität des Käufers gedeckt sind. So wird eine Krise, wie sie 2008 stattgefunden hat, verhindert.  

Generell unterteilt man Immobilien in zwei Wirtschaftszweige. Zum einen kann man mit Immobilien handeln und diese weiterverkaufen. Zum anderen werden die Immobilien für Vermietungen etc. genutzt. Daher ist es nicht tragisch, wenn sich einer der beide Zweige verändert, denn es gibt eine Risikoumverteilung und der andere Zweig kann die Veränderung auffangen. Insbesondere die Nachfrage nach Wohnraum ist in Deutschland imens und kann aktuell nicht bedient werden. Dies wird nochmal durch die aktuelle Kriegssituation und den Rohstoffmangel verstärkt. So steigt die Nachfrage schneller als das Angebot. 

Wann platzt eine Immobilienblase?  

Die Immobilienblase platzt, wenn die Immobilien überfinanziert sind und die Nachfrage schnell an einem spezifischen Standort einbricht. Das führt zu einem langsamen, aber stetigem Preisverfall. Das Problem ist dabei die Überfinanzierung – wenn sich die Eigentümer die Anschlussfinanzierung nicht mehr leisten können, müssen diese Objekte unter Druck verkaufen. Das führt zu einem höheren Angebot am Markt. Da in gewissen Städten die Nachfrage extrem hoch ist, wird hier ein schneller Abverkauf stattfinden und die Preise nicht signifikant sinken. Anders sieht es in schwachen Ortschaften aus. Hier gibt es ein Angebotsüberschuss, was zu fallenden Preisen und das Platzen der Blase führt.  

Zudem kann die Blase platzen, wenn der Marktwert den Sachwert extrem übersteigt. Durch fehlende Anschlussfinanzierungen kann es nun zu Zwangsversteigerungen kommen. Hierbei wird allein durch die Veröffentlichung des Verkehrswertes (dieser ist viel geringer als der Marktwert) der Preis schnell nach unten gedrückt.    

Wenn die Preise wieder stark fallen, wird die Investition in Immobilien uninteressant und die Nachfrage sinkt noch weiter. Generell kann man sagen: Die Blase platzt, wenn durch bestimmte Ereignisse auf einmal die Nachfrage viel kleiner ist als das Angebot.  

Was passiert, wenn die Blase platzt?   

Wenn die Immobilienblase platzt, werden die Preise für die Immobilien sinken. Jedoch nicht so schnell, wie es zum Beispiel auf dem Aktienmarkt der Fall sein wird, da der Immobilienmarkt generell viel langsamer auf Veränderungen reagiert. Wenn der Wert der Immobilie sinkt, werden Anschlussfinanzierungen schwerer. Auch können sich viele Eigentümer keine höheren Konditionen leisten, da die Mieteinahmen nicht hoch genug sind. Die Banken werden mehr Eigenkapital verlangen. Dann entwickelt sich alles schneller, wie ein Strudel: Es kann zu Panikverkäufen kommen. Auch werden viele Menschen ihren Kredit nicht mehr tilgen können und somit kommt es zu Zwangsversteigerungen. Zusammen mit den Panikverkäufen gibt es an gewissen Standorten ein Überangebot und die Preise sinken noch stärker. Dadurch sinken auch die Finanzierungen und die Nachfrage sinkt.  

Das Platzen der Blase betrifft aber nicht jeden direkt. Zum Beispiel hat das Platzen keine Auswirkung für Eigentümer, solange sie den Kredit schon abbezahlt haben. Hier wird es nur für diejenigen problematisch, die eine Anschlussfinanzierung benötigen, bzw. ihren Kredit noch tilgen müssen. Auch sind die Auswirkungen des Platzens abhängig von der Entwicklung des Standortes. In A Standorten wie z.B. München oder Stuttgart werden die günstigen Immobilien sehr schnell wieder verkauft sein, sodass hier kein großer Preisverfall zu erwarten ist. Dies gilt generell für Standorte, bei denen die Nachfrage nach Wohnraum sehr groß ist. Generell ist die richtige Vermietungstrategie das A&O. Dadurch, dass die Immobilien einmal im Handelsmarkt und einmal im Nutzermarkt angesiedelt sind, ist es nicht schlimm, wenn die Preise sinken, solange die Nutzernachfrage hoch ist. So wird der Kredit weiterhin problemlos zu begleichen sein, da die Miete weiterhin fließt. Das gilt aber nur für diejenigen, die ihren Standort intensiv analysiert haben und eine nachhaltige Vermietungsstrategie wählten.   

Fazit   

Abschließend ist unsere persönliche Einschätzung, dass man nicht generell von der Existenz einer Immobilienblase in Deutschland sprechen kann. Trotzdem kann man auch nicht in jedem Standort die Entstehung einer Immobilienblase ausschließen. Insbesondere durch die steigenden Zinsen wird es nochmal entscheidender den richtigen Deal zu finden. Außerdem ist es jetzt wichtiger denn je, das Objekt und vor allem den Standort richtig und intensiv zu analysieren. Durch die richtige Vermietungsstrategie ist dein Investment nachhaltig gesichert. Auch ist jetzt das Risiko höher, da in der Vergangenheit viele 110% Kredite vergeben wurden. Um bei deinen Investitionen sicher zu gehen, solltest du immer unterhalb der Marktobergrenze einkaufen und ein gewisses Maß an Eigenkapital mitbringen. Denn eine geringere Finanzierungssumme bedeutet auch, dass man mehr Objektwertpuffer hat und im Fall einer Wertsenkung die Immobilie nicht komplett überfinanziert ist. Zum Beispiel hat man bei einer 80% Finanzierung einen Objektwertpuffer von 20%. Somit kann der Markt um 20% sinken, ohne dass der eigene Deal gefährdet wird.  

Daher macht euch Gedanken, bevor ihr in eine Immobilie investiert und holt euch beim Investment Hilfe. Denn aktuell ist das Risiko hoch zu teuer falsche Objekte einzukaufen und es braucht eine intensive Prüfung. Mit dem richtigen Ankaufspreis, einer intensiven Standortanalyse und einer soliden Finanzierungsstruktur, ist der eigene Deal in Krisenzeiten abgesichert. Wir helfen dir gerne bei der und mit unseren Immobilien kannst du sicher sein, dass es sich um ein lukratives und sicheres Investment handelt 

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