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Vom Notar bis zum Lastenübergang  

In diesem Blogbeitrag erfährst du, welche Schritte nach dem Notar notwendig sind, um eine Immobilie vollständig nutzen zu können.

Der erste wichtige Schritt beim Immobilienkauf ist vollbracht und der Notartermin erfolgreich absolviert. Doch was passiert jetzt eigentlich nach dem Notar? Bist du schon direkt der Eigentümer oder welche Schritte sind noch notwendig, um die Immobilie vollständig nutzen zu können?  

  1. Was passiert nach dem Notartermin? 

  2. Der Lasten-Nutzen-Übergang  

  3. Vorverkaufsrecht des Mieters  

  4. Ab wann gehört dir die Immobilie?  

  5. Was muss organisiert werden, damit die Immobilie zum Selbstläufer wird?  

  

Was passiert nach dem Notartermin?

Nachdem du den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben hast, beantragt der Notar zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Dabei handelt es sich um eine Garantie, dass du auf jeden Fall der Eigentümer wirst. Ist der Eintrag ins Grundbuch erfolgt, musst du nun die Bezahlung des Kaufpreises veranlassen, denn erst nach der Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer erfolgt der “richtige” Eintrag ins Grundbuch, bei dem du endgültig als Eigentümer eingetragen wirst. Du erhältst vom Notar eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Diese leitest du an deine finanzierende Bank weiter, die dann den Kaufpreis an den Käufer überweist. Auch erfolgt nach dem Notartermin der Lasten-Nutzenübergang. Du denkst dir jetzt, was, wie soll ich das denn verstehen? Bin ich jetzt nach dem Notartermin der Eigentümer oder nicht? Aber keine Sorge wir erklären dir das Ganze nochmal im Detail.   

Der Lasten-Nutzenübergang 

Wenn der Notartermin erfolgt ist, gehört die Immobilie noch nicht direkt dir. Denn es muss erst der Grundbucheintrag erfolgen, bevor du der Eigentümer der Immobilie wirst. Doch davor gibt es noch einige Dinge zu erledigen. Trotzdem bist du schon als Besitzer vorgemerkt, bis der Kaufpreis gezahlt wurde. Nachdem die Zahlung beim Käufer eingegangen ist, findet der Nutzen-Lasten-Übergang statt.   

Achtung ! In manchen Kaufverträgen finden sich Regelungen, die den Übergang erst zum ersten oder 15. Des Folgemonats möglich machen. Hier kannst du im Entwurf darauf achten, dass mit der Kaufpreiszahlung auch der Nutzen-Lasten-Übergang stattfindet.  

Unter dem Lasten-Nutzenübergang versteht man, dass der neue Besitzer jetzt sowohl die Last (Grundsteuer, Hausgeldumlagen, Versicherungen etc.) als auch den Nutzen (Mieteinnahmen etc.) für das Objekt trägt. Der Käufer kann ab dann die Immobilie nutzen und bekommt die Mieteinnahmen. Trotzdem erfolgt der schriftliche Eigentumsübertrag, also der Eintrag ins Grundbuch erst später. Dieser Übergang wird auch als “wirtschaftlicher” Übergang bezeichnet. Mit dem wirtschaftlichen Übergang erfolgt auch die Übernahme des Risikos für das Objekt.  

Damit der Übergang stattfinden kann, müssen die Mieter und die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet haben! 

Welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit der Mieter ein Vorkaufsrecht hat?  

Doch welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit der Mieter ein Vorkaufsrecht hat?   

Das Vorkaufsrecht bietet den Mietern die Möglichkeit, die Immobilie zu erwerben, auch ohne Grundbucheintrag, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind. 

  1. Die Wohnung soll in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, um diese weiterzuverkaufen 
  2. Gilt nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung 
  3. Das Vorverkaufsrecht gilt auch, wenn der neue Käufer schon den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet, hat 
  4. Der Mieter muss innerhalb von zwei Monaten, nach Übersendung des Kaufvertrags, schriftlich sein Interesse äußern 
  5. Bestandsmieter, die während einer Aufteilung des Hauses schon in der Wohnung wohnen oder wenn Rechte im Grundbuch eingetragen sind

Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn der Verkauf innerhalb der Familie stattfindet. Auch gilt das Recht nicht, wenn im Vorhinein ein Verzicht ausgesprochen wurde. 

Zudem ist nach § 566 BGB geregelt, dass das Mietverhältnis beim Kauf bestehen bleibt. Das bedeutet für dich, dass du deinem Mieter nicht automatisch beim Kauf einer Immobilie kündigen kannst.

Erst wenn geregelt ist, dass weder der Mieter noch die Gemeinde ein Interesse am Objekt hat, erfolgt der Grundbucheintrag.  

Grunderwerbssteuer  

Beim Erwerb einer Immobilie in Deutschland muss man eine Grunderwerbssteuer zahlen. Diese beträgt zwischen 3,5% und 6,5% und variiert pro Bundesland (siehe Abbildung). Die niedrigsten Steuersätze liegen aktuell in Berlin, Sachsen und Bayern bei 3,5%. Hamburg plant ab 2023 eine Erhöhung von 4,5 % auf 5,5%. 

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer dient der Kaufpreis. Da der Betrag nicht gerade gering ist, ist es umso wichtiger ihn in die Kaufpreisnebenkosten mit einzuplanen.

Wann darf ich mit Renovierungen beginnen   

Mit den Renovierungen solltest du erst beginnen, wenn der Nutzen – Lastenübergang erfolgt ist. Auf keinen Fall solltest du vor der offiziellen Beurkundung mit den Renovierungsarbeiten starten. Auch wenn der Verkäufer es dir offiziell erlaubt, birgt der frühzeitige Start für beide Parteien ein hohes Risiko. Kann der Käufer den Kaufpreis doch nicht zahlen, ist dieser dazu verpflichtet das Objekt wieder in den ursprünglichen Zustand zurückzusetzen. Dies verursacht zum einen Kosten für den Käufer, den er hat durch die bisher erfolgte Renovierung keinen Nutzen. Außerdem ist nicht sichergestellt, dass der Käufer die Kosten für die Rückentwicklung zahlen kann. Daher warte immer den Nutzen – Lastenübergang ab und erspare dir unnötigen Stress. Dies gilt sowohl für die Käuferseite als auch für die Verkäuferseite.   

Was muss organisiert werden, damit die Immobilie zum Selbstläufer wird?    

Damit deine Immobilie zum Selbstläufer wird und du einen passiven Vermögensaufbau genießen kannst, musst du nach dem Notartermin noch ein paar Dinge regeln.  

Eigenes Konto für deine Immobilie anlegen

Zum einen solltest du ein neues Konto eröffnen, um einen Überblick über die ein- und ausgehende Zahlungen zu behalten, die in Verbindung mit deiner Immobilie anfallen. Zudem hat das Konto den Vorteil, dass du die Zahlungen getrennt von deinem eigenen Vermögen verwalten kannst. Auf dieses Konto sollten alle Mieteinzahlungen, Kreditzahlungen, Hausgeldzahlungen und ggf. Rücklagen fließen. Für die Kaution solltest du dir ein alleinstehendes Konto anlegen, da diese getrennt von deinem eigenen Vermögen aufbewahrt werden muss. Denn im Falle einer Insolvenz wird die Kaution ansonsten mit in die Insolvenzmasse aufgenommen und zählt zum Eigentum des Vermieters. Wir empfehlen dir hier das DKB Vermietungspaket. Hier sind alle Voraussetzungen für eine erfolgreiche finanzielle Verwaltung der Immobilie gegeben.  

Bei Versorgungsunternehmen Besitzerwechsel anmelden

Zum anderen wird beim Besitzerwechsel der Zählerstand für Strom, Wasser etc. abgelesen. Auch musst du dich bei den Firmen melden und den Besitzerwechsel mitteilen.   

Rechnungen bezahlen

Als erstes werden einige Rechnung vom Notar und Grundbuchamt (Auflassungsvormerkung) kommen. Danach wird das Finanzamt die Grunderwerbsteuer abrechnen.

Wichtig ! Begleiche alle Rechnungen zeitnah, damit der Kaufpreis möglichst schnell in Fälligkeit gestellt werden kann. Das geschieht nur, wenn das Finanzamt an das Notariat übermittelt, das die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde.  

Dann musst du den Kaufpreis bezahlen. Bei der Aufnahme eines Kredites wird das Geld direkt von der Bank an Empfänger überwiesen. Je nach Vereinbarung handelt es sich bei dem Empfänger um den Notar oder den Verkäufer selbst. Dafür braucht die Bank aber noch einen Nachweis des Auflassungsvermerks, die Urkunde über die Bestellung der Grundschuld und die notarielle Zahlungsanforderung. Gegeben falls ist es die Aufgabe des Käufers, die Fälligkeitsmitteilung an die Bank zu senden und die Auszahlung zu veranlassen.

Den Mieter über den Mieterwechsel informieren

Des Weiteren solltest du bei einem vermieteten Objekt den Mieter über einen Wechsel informieren. In der Regel erfolgt dies zwar schriftlich durch den Verkäufer. Trotzdem solltest du als neuer Vermieter sicherstellen, dass dein Mieter informiert wurde. In der Regel schickt der Verkäufer ein Schreiben an den Mieter, in dem steht das du der neue Eigentümer bist, wie man dich erreicht und die Bankverbindung für zukünftige Mietzahlungen. 

Die Kaution der Mieter

Auch erhältst du nachdem Notartermin die Kaution deines Mieters. In dem Schreiben des Verkäufers klärt er den Mieter auch über die Kaution auf. In der Regel überweist der Verkäufer dem zukünftigen Eigentümer die Kaution direkt. Doch wenn der Mieter dieser Transaktion nicht zustimmt, muss die Kaution erst an den Mieter zurücküberwiesen werden und dann an den neuen Eigentümer.   

Die Mieteinnahmen gehen ein und die Kreditzahlung beginnt

Schließlich erfolgt mit der Unterzeichnung des notariell beglaubigten Vertrags auch die Überweisung der ersten Warmmiete. Erfolgt der Nutzen-Lastenübergang in der Mitte eines Monats, wird die Miete anteilig vom Verkäufer an dich überwiesen.   

Auch solltest du besonders in den ersten paar Monaten überprüfen, ob die Miete eingegangen ist. Denn es passiert oft, dass die Mieter vergessen, den Dauerauftrag zu ändern.  

Mit den Bezahlungen des Kaufpreises beginnt auch der Abbau des Kredites.

Hausverwaltung stellt sich vor (Nur bei Kauf einer Wohnung)

Beim Kauf einer Wohnung erhältst du darüber hinaus ein Schreiben von der WEG-Verwaltung. Diese stellt sich kurz vor und bittet dich nun um die monatliche Zahlung des Hausgeldes.

Typische Fragen

Ab wann kann ich die Immobilie vermieten?

Im Kaufvertrag sollte festgelegt werden, wann der Nutzen-Lastenübergang erfolgt. Sobald dieser erfolgt ist, kannst du deine Immobilie nutzen. Jedoch bist du erst schriftlich Eigentümer, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist.   

Wann erfolgt der Grundbucheintrag?

Der Grundbucheintrag erfolgt nach dem Notartermin. Dafür musst du jedoch noch den Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer zahlen.   

Wann soll ich den Kaufpreis überweisen?

Erst wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, musst du den Kaufpreis bezahlen. Zu den Voraussetzungen gehört, dass der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet wurde. Zudem lässt der Notar im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eintragen und die Städte und Gemeinden müssen bei einem Vorverkaufsrecht ihren Verzicht unterschreiben. Außerdem muss die Löschung einer bestehenden Grundschuld erfolgt sein und du musst schon alle Rechnungen vom Notar und Grundbuchamt bezahlt haben.

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