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Die Spielregeln der Eigentümergemeinschaft

In diesem Blogbeitrag erfährst du, was du beim Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus beachten musst.

Der Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus unterscheidet sich vom Kauf eines Einfamilienhauses. Denn in einem Mehrfamilienhaus gibt es meistens mehrere Eigentümer, die alle ein Recht am Gemeinschaftseigentum haben. Wo und wie das Eigentum in einem Mehrfamilienhaus geregelt ist, was eine Wohnungseigentumsverwaltung ist und wie du einen Wirtschaftsplan liest, erfährst du in diesem Beitrag.

1.  Die WEG Verwaltung

2.  Unterschied Gemeinschaftseigentum & Sondereigentum

3.  Teilungserklärung

4.  Bewirtschaftungskosten des Mehrfamilienhauses

5.  Wirtschaftsplan

6.  Das Hausgeld

7.  Stolpersteine der Teilungserklärung

Die WEG Verwaltung (Wohnungseigentumsverwaltung)

WEG steht für Wohnungseigentumsverwaltung. Jedoch wird auch das Wohnungseigentumsgesetz mit WEG abgekürzt, daher musst du immer aus dem Kontext heraus verstehen, um welchen der beiden Begriffe es sich gerade handelt. 

Die Wohnungseigentumsverwaltung ist notwendig, wenn ein Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Eigentümern vorliegt. Die Hausverwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum und koordiniert beispielsweise Reparaturen sowie Dienstleister. Sie kümmert sich um die Buchhaltung, das Aufsetzen der Wirtschaftspläne und die Kontrolle der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage. 

Unterschied zwischen Sondereigentum & Gemeinschaftseigentum  

Als Eigentümer einer Wohnung, hast du nicht automatisch das Recht, über das gesamte Objekt Entscheidungen zu treffen. Auch bringt eine Mitgliedschaft in der Gemeinschaft Pflichten mit sich. So bist du bzw. deiner Mieter für das Sauberhalten des Treppenhauses oder die Berücksichtigung von Vorgaben bei Sanierungen etc. verantwortlich. Die Unterscheidung in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum regelt genau, welche Bestandteile des Mehrfamilienhauses unter deinen Entscheidungsraum fallen und wo die Gemeinschaft das Sagen hat.  

Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Flächen, auf welche die Gemeinschaft Zugriff hat. Dazu gehören Treppenaufgänge, Gartenanlagen, Heizräume, Trockenräume etc. Hierfür trägt die WEG-Verwaltung Sorge. Das Gemeinschaftseigentum endet meistens an der Wohnungstür. Hier beginnt das Sondereigentum. Dazu zählt alles, was sich hinter der Tür verbirgt und ist Sache und Verantwortung des jeweiligen Eigentümers. Doch hier ist Vorsicht gefragt, denn manche Eigentümergesellschaften haben ihre eigenen Regeln. Daher solltest du vor dem Kauf einer Wohnung immer die Teilungserklärung lesen. 

 

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein notariell beglaubigtes Dokument. Es wird zwingend benötigt, wenn ein Mehrfamilienhaus in mehrere einzelnen Wohnungen besitzt. In diesem Dokument wird die Aufteilung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum geregelt. Des Weiteren werden hier besondere Pflichten oder Nutzungsrechte von zusätzlichen Räumen geregelt. Auch wird in der Teilungserklärung das Stimmrecht geregelt. Normalerweise hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von der Wohnungsanzahl. Jedoch kann es auch vorkommen, dass man pro Wohnung eine Stimme hat. Dies sollte man vorab immer abklären. Die Teilungserklärung beinhaltet auch die vom Bauamt genehmigte Abgeschlossenheitserklärung. Diese wiederum beinhaltet einen Aufteilungsplan. Der Aufteilungsplan enthält Grundrisse, Ansichten und Schnitte aller Gebäudeteile. 

Bewirtschaftungskosten des Mehrfamilienhauses  

Die Bewirtschaftungskosten sind  unter anderem Kosten für die Instandhaltungen des Gemeinschaftseigentums z.B. Fassadenanstrich oder Heizungswechsel. Die Kosten werden aus den gemeinsamen Instandhaltungsrücklagen gezahlt. Jeder Eigentümer zahlt monatlich einen gewissen Betrag in die Kasse, damit immer genug Rücklagen vorhanden sind. Daher solltest du auch vor dem Kauf einer Wohnung in Erfahrung bringen, ob genügend Geld vorhanden ist und wie viel monatlich eingezahlt wird. Ansonsten kann es bei Beschädigung des Gemeinschaftseigentums für alle Beteiligten schnell teuer werden. Dazu kommen die normalen Bewirtschaftungskosten, wie Kontoführungsgebühren oder Verwalter Honorar.  

Wirtschaftsplan 

Bei dem Wirtschaftsplan handelt es sich um die Berechnung der Gesamtkosten des Gemeinschaftseigentums für das kommende Jahr. Er wird bei der jährlichen Eigentümerversammlung vom Verwalter vorgestellt. Bevor der Wirtschaftsplan rechtsgültig wird, muss er von der Gemeinschaft angenommen werden. Die Prüfung des Plans erfolgt durch den Beirat. Beim Beirat handelt es sich um einen freiwilligen der Eigentümergesellschaft.  Anhand der Größe der Wohnung wird der Anteil berechnet, denn man für die gemeinschaftlichen Kosten tragen muss. Neben der Aufteilung nach Mieteigentumsanteilen gibt es auch andere Varianten des Verteilungsschlüssels. Zum Beispiel die Aufteilung nach Einheiten oder Versicherungsanteilen. Die Aufteilung nach Einheiten wird beispielsweise bei Bankgebühren oder Heizkosten genutzt. Der Wirtschaftsplan beinhaltet die Betriebs-/Instandhaltungskosten und Rücklagen für das kommende Jahr. Da der Plan normalerweise für die kommenden 12 Monate erststellt wird, musst du die jeweiligen Posten durch 12 teilen, um auf deine monatlichen Zahlungen zu kommen. Achtung ! Manchmal ist der Betrachtungszeitraum auch länger oder kürer.  Man unterscheidet im Wirtschaftsplan zwischen drei Kostenarten:  

Umlagefähige Kosten:  
Dies sind Betriebskosten der Gemeinschaft, welche die Mieter im Rahmen der Nebenkosten zahlen.

Nicht umlagefähige Kosten:  
Hierunter fallen Betriebskosten der Gemeinschaft, die der Eigentümer zahlen muss, z.B. das Honorar der WEG-Verwaltung. Welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und was der Vermieter tragen muss, wird vom Gesetzgeber vorgeschrieben.  

Zuführung zur Instandhaltungsrücklage:  
Damit ist die Zahlung in die gemeinschaftliche Kasse gemeint, der ausschließlich für Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum da ist.

Hausgeld  

Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich auch die Zahlung des monatlichen Hausgeldes. Das Hausgeld muss der Vermieter jeden Monat der WEG-Verwaltung überweisen. Das Hausgeld besteht aus allen drei Kostentypen. Der Vermieter überweist das „gesamte“ Hausgeld und bekommt die umlagefähigen Kosten in Form der Nebenkostenvorauszahlung zurück. Zudem musst du deinem Mieter spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum die Betriebskostenrechnung zur Verfügung stellen. Viele WEG-Verwaltungen können die Erstellung der Betriebskostenrechnung übernehmen. Wenn die Verwaltung nicht die Erstellung übernimmt, gibt es diverse Programme, die eine Abrechnung erstellen. 

Pro Person kann man je nach Baujahr und Verbrauch der Mieter circa 75-85 € pro Monat Nebenkosten ansetzen. Je nachdem wie hoch die tatsächlichen Kosten waren, kann es zu Rückzahlungen von Seiten des Vermieters oder zu Nachzahlungen vonseiten des Mieters kommen. Die Heizkosten und das Wasser kommen vom Lieferanten und werden separat berechnet. Trotzdem sind die beiden Kosten Bestandteile der Betriebskostenabrechnung. 

Für den Strom ist der Mieter selbst verantwortlich und wird daher nicht in die Abrechnung mit reingenommen. 

Stolpersteine in der Teilungserklärung 

Wenn du die Teilungserklärung vor dem Kauf nicht sorgfältig liest, kann es zu bösen Überraschungen kommen. Zum Beispiel ist es schon vorgekommen, dass in einer Wohnung der Boden des Balkons zum Sondereigentum, aber das Geländer zum Gemeinschaftseigentum gehörte. Ähnlich sieht es bei den Fenstern aus. Im Normalfall gehören die Fenster zum Gemeinschaftseigentum. Doch es kann vorkommen, dass diese zum Sondereigentum zugeordnet werden. Sind Fenster des Mehrfamilienhauses defekt, kann es also sehr gut sein, dass die Gemeinschaft für die Instandsetzung zahlt, obwohl die eigene Wohnung nicht betroffen ist.  

Auch passiert es öfter, dass Parkplätze mit verkauft werden, obwohl diese laut der Teilungserklärung gar nicht zur Wohnung gehören. 

Daher empfehlen wir dir, die Teilungserklärung gründlich zu lesen und offene Fragen mit der WEG-Verwaltung zu klären. Denn nur so kannst du verhindern, dass unerwartete Kosten auf dich zukommen oder du einen zu hohen Kaufpreis zahlst, im Glauben, dass dir dann auch ein Parkplatz gehört. 

Typische Fragen

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft bezeichnet die Gemeinschaft aller Eigentümer von Eigentumswohnungen einer Immobilie.  

Wo sehe ich, was noch in Bezug auf Sanierungen/Modernisierungen etc. kommen könnte?

Zum einen kann man die Protokolle der letzten 2-3 Jahre lesen. Es kann sein, dass hier schon bevorstehende Maßnahmen oder Mängel der Immobilie besprochen wurden. Außerdem ist der beste Weg, um sich ein Bild vom aktuellen Zustand zu machen, mit der Hausverwaltung zu reden. Um Besonderes sicherzugehen, solltest du auch eine Begutachtung der baulichen Begebenheiten anfordern. 

Was ist der Unterschied zwischen WEG und SEV?
  • Wohnungseigentumsverwaltung: Verwaltung für alle Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Sie verwaltet das Gemeinschaftseigentum. 
  • Sondereigentumsverwaltung: Verwaltung für einzelne Eigentümer. Sie verwaltet das Sondereigentum . 
Wie setzt sich die Kaltmiete und die Nettokaltmiete zusammen?

Die Kaltmiete setzt sich wie folgt zusammen: 

Kaltmiete = Warmmiete – umlegbare Kosten -Zusätzliche Betriebskosten (Grundsteuer, Heizung, Wasser etc.)   

Die Nettokaltmiete setzt sich wie folgt zusammen: 

Nettokaltmiete = Kaltmiete – nicht umlegbare Kosten- Instandhaltungsrücklage- ggf. zusätzliche Reparaturen – ggf. Sondereigentumsverwaltung 

Anleitung - Wie liest man einen Wirtschaftsplan?

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