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7 verschiedene Finanzierungsformen und für wen Sie geeignet sind 

In diesem Blogbeitrag erfährst du, welche verschieden Finanzierungsformen es gibt und was die Vor- & Nachteile sind.

Du hast dein nächstes Objekt in Sicht und möchtest dich jetzt mit der Finanzierung auseinandersetzten. Nun gibt es eine Reihe an verschiedenen Möglichkeiten und du weißt nicht, welche der vielen Finanzierungsformen für dich die Richtige ist? Zum einen kannst du einen Annuitätsdarlehen mit festen Zinsen aufnehmen, zum anderen kannst du ein Variables Darlehen mit variablen Zinsen wählen, oder doch lieber einen Endfälliges-Darlehen? Wir helfen dir bei der Findung deiner geeigneten Finanzierungsform und betrachten sieben verschiedene Arten von Darlehen und die damit verbundenen Vor- und Nachteile.

1. Annuitätsdarlehen

2. Variables-Darlehen

3. Forward-Darlehen

4. KfW-Darlehen

5. Endfälliges-Darlehen

6. Volltilgungsdarlehen

7. Bauspardarlehen

Bevor du nun weiterliest, solltest du kurz innehalten und dir überlegen, ob du auf die nachfolgenden Fragen schon eine Antwort hast. Wenn nicht, empfehlen wir dir erst einmal einen Schritt zurückzugehen und die entsprechenden Blogbeiträge zu den Themen zu lesen. 

  • Wie sieht deine Strategie aus – verfolgst du eine langfristige oder eine kurzfristige Strategie?
  • Hast du Zusatzsicherheiten in Form von Lebensversicherung Grundschuld o. a.?  
  • Hast du dich schon mit den Zinsmarkt beschäftigt und weißt, wie du die verschiedenen Zinsphasen am besten ausnutzt? 

Super, du konntest die Fragen alle beantworten, dann merke dir deine Antworten für den Rest des Beitrags. Sie werden dir bei der Findung deiner optimalen Finanzierungsform helfen. 

1. Annuitätsdarlehen 

Der Annuitäten-Darlehen ist auch unter dem Namen Hypothekendarlehen bekannt und einer der beliebtesten Formen in der Baufinanzierung.  Man zahlt pro Monat eine immer gleichbleibende Rate. So soll der festgelegte Zins Sicherheit bieten. Die Zinsbindung wird meistens auf 5 – 15 Jahre festgelegt. Die anfänglich festgelegte Höhe der Tilgung bestimmt die Gesamtlaufzeit. 

Vorteil:

  • Zinslast wird von Monat zu Monat weniger
  • Planungssicherheit, da Kosten immer gleichbleiben
  • Darlehenssumme wird mit der Zeit geringer

Nachteil:

  • Feste Bindung an Tilgungsplan
  • Vorzeitiger Ausstieg nur mit Vorfälligkeitsentschädigung möglich
  • Zinsänderungsrisiko 

Für wen geeignet:

  • Sicherheitsorientierte Investoren
  • Langfristige Strategien 

2. Variables-Darlehen 

Wie man dem Namen schon entnehmen kann, bietet das variable Darlehen oder auch mehr Flexibilität als z. B. der Annuitätendarlehen. Die Zinsen werden hier nicht festgeschrieben, sondern alle 3 Monate an den aktuellen Marktwert des EURIBORs angepasst. Da Zinsen einer natürlichen Schwankung unterliegen, ist es wichtig zu erkennen, wann eine Zinswende bevorsteht. Bei einem Anstieg ist es meistens am sinnvollsten von einem variablen Zins auf einen festen Zins zu wechseln. Wenn du dich für diese Art der Finanzierung entscheidest, solltest du also schon ein gewisses Fachwissen mitbringen. Hast du dir bereits etwas Wissen angeeignet, kannst du insbesondere in sinkenden Zinsphasen von niedrigen Zinsen profitieren.

Vorteil:

  • Profitieren von Niedrigzinsphasen
  • Jederzeit kündbar bzw. besteht die Möglichkeit variable Darlehen in ein Annuitätendarlehen umzuwandeln
  • Sondertilgungen jederzeit möglich 

Nachteil:

  • Risiko einer Zinssteigerung
  • Weniger Planungssicherheit als bei einem Annuitätendarlehen 

Für wen geeignet:

  • Kurzfristige oder Entwicklungsstrategien
  • Erfahrenere Investoren, die die Zinsphasen ausnutzen können
  • Gewisses Know-how vorhanden 

3. Forward-Darlehen 

Bei dem Forward-Darlehen handelt es sich um ein Darlehen, welches der Anschlussfinanzierung dient. In der Regel liegt der Zins hier etwas über den aktuellen Konditionen, je nachdem in welcher Zinsphase man sich befindet, kann dies sowohl positiv als auch negativ sein. Allerdings besteht die Möglichkeit bis zu drei Jahre vor Auslauf der aktuellen Finanzierung, die Anschlusszinsen zu sichern. Daher macht ein Forward-Darlehen besonders bei einem bevorstehenden Zinsanstieg Sinn.

Vorteil:

  • Planungssicherheit
  • Günstige Zinsen möglich

Nachteil:

  • Zinsänderungsrisiko
  • Auch wenn sich die Zinsen ändern, besteht eine Abnahmeverpflichtung. Nachverhandlungen sind sehr selten möglich

Für wen geeignet:

  • Für alle, die eine Anschlussfinanzierung benötigen
  • Sicherheitsorientierte Investoren
  • Gewisses Know-how vorhanden

4. KfW-Darlehen 

Die Förderbank Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist die größte nationale Förderbank in Deutschland. Sie fördert bestimmte Projekte wie z. B. Neubauten, energetische Sanierungen und altersgerechte Umbauten. Die Beantragung läuft über deine finanzierende Bank. Daher handelt sich beim KfW-Darlehen auch nicht um eine eigenständige Finanzierung, sondern man kann es eher als Finanzierungsbaustein bezeichnen.

Vorteil:

  • Finanzielle Unterstützung, wenn es sich um ein Förderungsprogramm handelt

Nachteil:

  • Es ist eine längere Planungszeit notwendig, da ggf. Bescheinigungen von Energieberatern, Architekten etc. notwendig sind

Für wen geeignet:

  • Finanzierungsbaustein für Neubauten, energetische Sanierungen und altersgerechter Umbau

5. Endfälliges-Darlehen 

Beim endfälligen Darlehen erfolgt keine Tilgung während der Laufzeit. Nur die Zinsen werden gezahlt und am Ende wird alles auf einmal getilgt. Hierbei wird die Tilgung separat auf einem Konto angespart. Als Sicherheit beansprucht die Bank ein Tilgungsersatzmittel, dies kann zum einen die Lebens- oder Rentenversicherung aber auch ein Bausparvertrag sein. So kann die Bank am Ende, wenn deine gesparte Tilgung nicht reicht, ein anderes Mittel zum Bezahlen der Schuld verlangen. Als Tilgungsersatz gilt zum Beispiel eine Lebens- oder Rentenversicherung.

Vorteil:

  • Höherer Cashflow
  • Man zahlt keine Tilgung, wenn man schon eine Zusatzversicherung hat

Nachteil:

  • Risiko, dass die Tilgung am Ende nicht reicht
  • Zinsänderungsrisiko
  • Höhere Zinszahlungen, da die Zinslast nicht Monat für Monat abnimmt

Für wen geeignet:

  • Vermietete Immobilien, da man Zinsen steuerlich gelten machen kann
  • Menschen, die schon über eine Zusatzsicherheit/ Tilgungsersatz in Form einer Lebensversicherung, Bausparplan etc. verfügen
  • Sehr sicherheitsorientierte Menschen 

6. Volltilgungsdarlehen 

Beim Volltilgungsdarlehen handelt es sich um einen sehr speziellen Immobilienkredit. Hierbei ist die Laufzeit sowie der Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens identisch. So ist auch keine Anschlussfinanzierung notwendig.

Vorteil:

  • Hohe Planungssicherheit
  • Schulden können sehr schnell abbezahlt werden
  • Zinsrabatte durch schnelle Rückzahlung

Nachteil:

  • Bei Zahlungsausfall hohe Entschädigungsgebühren
  • Sehr geringe Flexibilität & Liquidität

Für wen geeignet:

  • Extrem sicherheitsorientierte Menschen

7. Bauspardarlehen 

Beim Bausparen unterscheidet man zwischen der Ansparphase und der Darlehensphase. In der Ansparphase kannst du entscheiden, wie viel Geld du monatlich ansparen möchtest. Zusätzlich existiert eine Regelsparrate, damit du weißt, welches Mindestguthaben du in einer bestimmten Zeit erreichen solltest. Wenn du das Mindestguthaben erreicht hast, kannst du den Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Der Bauspardarlehen darf nur von bestimmten Bausparkassen betrieben werden.

Vorteil:

  • Bietet Sicherheit
  • Sondertilgungsrecht

Nachteil:

  • Relativ hohe Tilgungsrate
  • Sehr geringe Flexibilität

Für wen geeignet:

  • Der Bauspardarlehen ist für Menschen geeignet, die einmalig ein Haus bauen wollen. Er ist aber weniger für Investoren geeignet. Hier sollte man eher auf andere Darlehensformen zurückgreifen. 

Nachdem du dich mit den jeweiligen Vor- und Nachteilen beschäftigt hast, hoffen wir, dass wir dich einen Schritt weiter in Richtung Finanzierung bringen konnten. Wichtig ist noch zu erwähnen, dass du dich bei deiner Finanzierungsstrategie nicht nur auf eine Darlehensform beschränken musst. Je nach Strategie kann es sinnvoll sein, mehrere Formen zu nutzen. Wie du deine Strategie entwickelst und welche Gestaltungsmöglichkeiten es hierbei gibt, erfährst du im nächsten Blogbeitrag. Dieser befindet sich gerade noch in Entwicklung.

Typische Fragen

Was versteht man unter einer Anschlussfinanzierung?

Man spricht von einer Anschlussfinanzierung, wenn am Ende der Vertragsfrist der Darlehen noch nicht endgültig zurückgezahlt wurde. Dann sollte man eine Anschlussfinanzierung in Anspruch.

Warum wurde meine Finanzierung abgelehnt?

Das kann verschiedene Gründe haben. Zum einen kann es sein, dass du einen schlechten Schufa- Wert hast, zudem kann dein Einkommen zu knapp sein oder du hast schon bereits laufende Kreditverträge.

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