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Mieterhöhung durch Modernisierung – 3 Fragen, die du dir als Vermieter stellen solltest

Erfahre in diesem Blogbeitrag, was du bei einer Mieterhöhung durch Modernisierung beachten musst.

Fast die Hälfte der Deutschen lebt zur Miete. Somit gehört Deutschland zu einen der Spitzenträgern in Europa. Daher solltest du dir bei der Vermietung der eigenen Immobilie die Frage stellen, wie du am besten vermietest und wie du den Mietpreis erhöhen kannst. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass du die Mieten nicht willkürlich und unbegrenzt erhöhen darfst. Vergleichsmieten bzw. Mietpreisbremsen stellen schnell eine Hürde für dich als Vermieter dar. Doch gibt es überhaupt unabhängig von normalen Mieterhöhungen eine Möglichkeit, die Rendite deiner Immobilie durch Mieterhöhung zu steigern? Die Antwort lautet ganz klar ja – mit Modernisierungsmieterhöhungen. Wer jetzt denkt, super, das ist ja einfach, hat leider falsch gedacht. Denn auch hier gibt es einiges zu beachten. Nachdem du dich mit den folgenden drei Fragen rund um die Modernisierung beschäftigt hast, steht deiner Modernisierung nichts mehr im Weg.

1.     Wann ist eine Mieterhöhung durch Modernisierung zulässig?

2.     Wie muss die Mieterhöhung angekündigt werden?

3.     Wie hoch darf die Miete erhöht werden?

4.     Typische Fragen

Wann ist eine Mieterhöhung durch Modernisierung zulässig?

Du möchtest deine Miete durch eine Modernisierungsmaßnahme erhöhen, indem du die Wohnung neu streichen lässt? Dann müssen wir dich leider enttäuschen, das ist leider nicht unbedingt erlaubt. Denn eine Modernisierung muss Mehrwert für den Mieter bieten und zu einer allgemeinen Verbesserung der Immobilie beitragen, ansonsten handelt es sich bei der Maßnahme um eine Instandhaltung bzw. Reparatur. Somit fällt auch das Streichen der Wohnung eher zu einer Instandhaltungsmaßnahme. Zudem bist du als Vermieter generell dazu verpflichtet, die Wohnung regelmäßig instand zu halten.

Jetzt fragst du dich natürlich, welche Maßnahmen du nun ergreifen sollst? Nach dem § 555b BGB zählen folgende Maßnahmen zur Modernisierung:

  • Maßnahmen, die Primär- oder Endenergie sparen, beispielsweise eine bessere Dämmung, neue Fenster oder eine Solaranlage
  • Maßnahmen, die Wasser sparen – unter anderem der Einbau von Wasserzählern
  •  Maßnahmen, welche die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen – z.B. neue Bäder oder Anbau eines Balkons
  • Aufgrund von gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters vorgesehene Maßnahmen – unter anderem Rauchmelder
  • Maßnahmen, die mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands (ohne Grundstücksanteil) erreichen. Dabei gibt es regionale Unterschiede. Nicht dazu zählen Kosten für Erhaltungsmaßnahmen. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen (BGH, VIII ZR 369/18)

Beim Thema Einbauküchen gibt es zudem Folgendes zu beachten:

Wird eine alte Einbauküche durch eine neue ersetzt, ist dies keine Modernisierung. Wird erstmals eine Einbauküche eingebaut, stellt dies eine Modernisierungsmaßnahme dar (Erhöhung des Wohnwertes)

In short

Eine Mieterhöhung durch Modernisierung ist zulässig, wenn es sich bei der Maßnahme um eine allgemeine Verbesserung der Immobilie handelt. Die Modernisierung erhöht die Wohnqualität oder den Gebrauchswert.

Wie muss die Mieterhöhung angekündigt werden?

Nach dem dein Streichversuch gescheitert ist, bist du nun zu dem Entschluss gekommen, dass du lieber eine neue und bessere Heizung in der Wohnung installieren möchtest. Der nächste Schritt ist es jetzt deinen Mieter über die bevorstehende Modernisierung zu informieren, denn du musst als Vermieter die Modernisierung drei Monate vor Beginn der Arbeit ankündigen. Ansonsten kann der Mieter erfolgreich widersprechen. Hierbei spielte die Art der Modernisierung keine Rolle. Die Ankündigung muss Folgendes enthalten:

  • Art und Umfang der Modernisierung
  • Beginn und Dauer der Maßnahme
  • Betrag, um den die Miete erhöht werden soll und zukünftige Betriebskosten (darf im Nachhinein nochmal angepasst werden)
  • Information über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist

Unter einem Härteeinwand versteht man die Möglichkeit des Widerspruches, wenn die Modernisierung für den Vermieter unzumutbar ist. Dies kann beispielsweise auf Grund hohen Alters oder einer Krankheit der Fall sein. Wird die Wohnung allerdings in einem Zustand versetzt, der allgemein üblich ist oder wird die Modernisierung auf Grund gesetzlicher Vorgaben durchgeführt, kann sich der Mieter nicht auf einen Härtefall berufen und muss die Maßnahmen als auch die höhere Miete dulden.

Auch hat dein Mieter das Recht einen Einblick in die Rechnungsbelege / Angebote der Modernisierung zu bekommen. Des Weiteren unterliegt die Mieterhöhung durch Modernisierung einem Sonderkündigungsrecht. So kann der Mieter das Mietverhältnis für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

In short

Um eine Mieterhöhung durch Modernisierung durchzuführen, muss man drei Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten die Modernisierung ankündigen. Zudem hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, sowie die Möglichkeit eines Härteeinwandes.

Wie hoch darf die Miete erhöht werden?

Der erste Schritt ist erledigt und der Mieter wurde über die anstehenden Modernisierungsmaßnahmen benachrichtigt. Jetzt stellst du dir natürlich die Frage, um wie viel du die Miete nach der Modernisierung erhöhen darfst. Als Vermieter kannst du 8 % der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Doch auch hier gibt es Einschränkungen, die du beachten musst. Handelt es sich bei deiner Modernisierung um eine sehr teure Modernisierung, darf aufgrund der Mietsrechtsreform und den einhergehenden Kappungsgrenzen die Miete nicht mehr unbegrenzt steigen. Laut der Reform darf sich die Miete innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als um drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Dies ist der Fall, wenn die Ausgangsmiete zusätzlich höher als sieben Euro pro Quadratmeter ist. Wenn die Ausgangsmiete unter sieben Euro den Quadratmeter liegt, sind nur noch zwei Euro Erhöhung je Quadratmeter möglich.

Wenn du als Vermieter mehrere kleine Modernisierungen innerhalb kürzerer Zeit durchführst und jeweils eine dementsprechende Mieterhöhung geltend machst, musst du die Kosten, die in den letzten fünf Jahren bereits geltend gemacht wurden, anrechnen.

In short

Man kann alle fünf Jahre eine Modernisierung durchführen und aktuell 8 % der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Die Miete darf allerdings nicht um mehr als 3. Bzw. 2 Euro pro Quadratmeter steigen (siehe Kappungsgrenze)

Beispielrechnung

In einer 95,56 m² großen Wohnung mit aktuell 609,5 € monatliche Kaltmiete wird ein Bad für 10.000 € modernisiert. Demnach darf die Miete pro Jahr um 800 € steigen. Pro Monat sind das rund 67€. Es gibt also eine Erhöhung 0,70 € pro Quadratmeter. Da die ursprüngliche Kaltmiete bei 6,38€ pro Quadratmeter liegt, ist eine Steigerung von maximal zwei Euro pro Quadratmeter alle 6 Jahre zulässig. Die Miete darf auf 8,83€ durch Modernisierung steigen. Das entspricht 191,29 € monatlich. Die Maximale Investmentsumme für eine Modernisierung dieser Wohnung beträgt 28.693,50 €.

Typische Fragen

Wann spricht man von einer Modernisierung?
  • Erhöhung des Nutz- oder Wohnwertes eines Hauses/einer Wohnung
  • Verbesserung des ursprünglichen Zustands und nicht die Behebung von Schäden
  • Wirkt sich sowohl positiv auf den Immobilienwert als auch den Wohnkomfort aus
  • Typische Modernisierungsmaßnahme: Einsatz einer neuen Heizung
Was muss eine Modernisierungsankündigung enthalten

Ankündigung sollte folgende Informationen enthalten:

  • Zeitpunkt + Zeitraum der Modernisierung
  • Umfang und Art der einzelnen Maßnahmen
  • Information zum Recht zur Mieterhöhung
  • Mitteilung wie hoch die Miete höchstwahrscheinlich ansteigt
  • Hinweis auf Widerspruchsrecht wegen Härtefall inklusive Frist
  • Berechnungsaufstellung der Kosten: Wie hoch ist der Gesamtkostenaufwand und aus welchen Kosten setzt er sich zusammen? In welchem Umfang und zu welchem Anteil werden die Kosten auf die Mieter umgelegt?

Achtung: Nach Abschluss der Modernisierung muss die Mieterhöhung noch einmal in einem separaten schreiben angekündigt werden

Wann musst du eine Modernisierung ankündigen?

Spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen muss die Art und der voraussichtliche Umfang in angekündigt werden.

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